Горьковское ш., 93 км от МКАД
Березки СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 54 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 18.08.2026.
Рейтинг 8/100 · уверенность 58 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 312 тыс. → дом ≈1,99 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 39 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈780 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,28 млн / целевая ≈2,95 млн / пессимист. ≈2,62 млн → от пессимистичной прибыль −113 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, баня.
До ст. Войново ≈9,8 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №13434
Рейтинг 8/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 40 % | 2.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 312 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 988 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 815 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Союз СНТ | 5,4 сот. | 800 000 | 148 148 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Старый Снопок пос. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старый Снопок пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вертолет-1 СНТ | 6 сот. | 260 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ромашка СНТ | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Новый Снопок пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ягодка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Рубин СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Восток СНТ | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 091 / 64 730 / 105 357 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 277 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 113 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 949 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 622 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -113 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Текстильщик-7 СНТ да: «душевая» + «ремонту» | 55 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 39 091 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | да: «санузел» + «мебель» | 49,7 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 76 459 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Орбита СНТ да: «санузел» + «мебель» | 56 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 105 357 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Строитель СНТ да: «сан узел» + «ламинат» | 50 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 53 000 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается кирпичная дача с садом и баней. Отличный вариант для семьи. Готовый отдых без хлопот! Сад, баня, кухня, беседка! Дом 54 кв м , кирпич, сухо, тепло. Сад: груша, слива, малина,смородина,боярышник, облепиха, яблоня сорт Мельба, черноплодка,крыжовник, шелковица. Летняя кухня с русской печкой - не просто плитка, а настоящая печь. Баня - для здоровья! ДушKOMMУHИКАЦИИ: Электричество в домe, санузeл нa улицe, водснабжeниe - централизованный летний водопровод и кoлoдец. До города на машине всего 10 минут. Въезд в СНТ оснащен автоматическими воротами, есть круглогодичная охрана, в сезон работает магазин. Вода в СНТ - центральный, летний водопровод. Зимой дороги чистят! Участок расположен недалеко от въезда, по площади 6 соток - ровный, сухой, правильной формы. Экологичеcки чистый paйoн, pядом озеро ( рыбалка) и шикарный сосновый лес. Есть уникальная возможность для друзей или родители + дети приобрести соседнюю дачу чтобы быть на одной территории! Арт. 139554999