Горьковское ш., 68 км от МКАД
Аэрофлот-2 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 100 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 54 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 448 тыс. → дом ≈852 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 13 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,92 млн / целевая ≈3,52 млн / пессимист. ≈3,13 млн → от пессимистичной прибыль ≈127 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Электрогорск ≈9,7 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №13432
Рейтинг 32/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 4 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 8 % | 3.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 41 % | 2.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 90 % | 13.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 584 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 448 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 852 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 520 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Фиалка СНТ | 8 сот. | 290 000 | 36 250 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фиалка СНТ | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Весна СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Комета СНТ | 8,1 сот. | 1 200 000 | 148 148 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Комета СНТ | 16 сот. | 5 000 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесное СНТ | 10,8 сот. | 1 150 000 | 106 481 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Спринт СНТ | 6 сот. | 590 000 | 98 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Спринт СНТ | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сахарник СНТ | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Посадская Слобода СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 000 / 37 996 / 52 222 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 915 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 719 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 524 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 132 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 127 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Лесное СНТ да: «санузел» + «мебель» | 110 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 29 091 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Белый Мох-1 СНТ да: «ванных» + «мебель» | 90 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 52 222 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Васютино д. да: «ванная» + «отделка» | 100 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 13 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Шерна СНТ да: «санузел» + «мебель» | 100 м² | 6 сот. | 4 690 000 | 46 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 131333304 Продам дачный дом с участком в СНТ. Характеристики дома: Фундамент: железобетонные блоки. Конструкция: комбинированная первый этаж из бруса, второй каркасно-щитовой. Остекление: везде установлены пластиковые стеклопакеты.