Горьковское ш., 89 км от МКАД
Текстильщик-1 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот., дерево, 2014 год.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 25.05.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 960 тыс. → дом ≈1,84 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 25 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,05 млн / целевая ≈1,85 млн / пессимист. ≈1,64 млн → от пессимистичной прибыль −1,44 млн ₽, маржа −88 %, ROI −47 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, скважина, колодец.
До ст. Войново ≈3,7 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13429
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 120 050 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 960 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 840 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Прокудино пос. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Перовец СДТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Прокудино пос. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Прокудино пос. | 8,8 сот. | 1 950 000 | 221 591 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Прокудино пос. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Прокудино пос. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Клондайк СДТ | 10 сот. | 499 000 | 49 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Феникс СДТ | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Клондайк СДТ | 6,7 сот. | 730 000 | 108 955 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Прокудино пос. | 12,6 сот. | 2 900 000 | 230 159 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 32 308 / 91 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 051 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 948 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 846 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 641 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 439 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −88 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Отдых СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 550 000 | 91 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Дубравушка СНТ | 56 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 30 357 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 57,8 м² | 8 сот. | 3 600 000 | 62 284 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | Сигнал СНТ | 40 м² | 8,8 сот. | 1 000 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Вишенка СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 32 308 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 26.06.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.08.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.09.2026 | 2 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже отличная дача с БАНЕЙ в 7 км от г. Орехово-Зуево! Расположена в СНТ Текстильщик 1, рядом поселок Прокудино и Озерейкий. ДОМ подходит для круглогодичного проживания! К СНТ ведет ровная, асфальтированная дорога, в 5 км ж/д станция Крутое. Вся инфраструктура города ( школы, детские сады, поликлиники, сетевые магазины и т.д.) в 5 минутах езды. В СНТ есть скважина с питьевой водой, в сезон работает магазин. Участок 8 соток, ровный, сухой, правильной формы. Огорожен со всех сторон забором профлист и сеткой рабицей. Имеются ворота для въезда авто, забетонированная площадка для автомобиля. Проведено МЕЖЕВАНИЕ. На участке растут плодово-ягодные деревья и кустарники ( смородина, жимолость, яблони, груша и т.д.), туи, ели, посажено много цветов, есть декоративный пруд, выложены дорожки, имеются дизайнерские фигурки для украшения территории. На участке расположены: БАНЯ из бруса, просторная БЕСЕДКА, КАЧЕЛИ, МАНГАЛ, имеется хоз блок для хранения садового инвентаря, все остается! А также, на участке расположен одноэтажный, каркасно-щитовой дом 2014 года постройки на ленточном фундаменте. Утеплен, отапливается печью и электрическими конвекторами. В доме - уютная кухня-терраса, просторный холл и две раздельные спальни. Установлен кондиционер, подключен интернет и телевидение. Имеется вся необходимая для проживания мебель и техника. Мебель подбрана специально под интерьер, все гармонично сочетается. Есть кресло качалка для релакса и отдыха, стеклянный столик, различный декор, ковры. Все очень уютно. Электричество - УСИЛЕННАЯ ФАЗА. Отделка дома снаружи - блэкхаус, отделка бани - блэкхаус. Дом и баня - зарегистрированы. Все выполнено очень качественно. Есть дополнительные постройки: душ, туалет, курятник ( без птицы), высокие грядки, теплица 32. На участке два колодца - 5 и 3 кольца. В СНТ планируется ГАЗИФИКАЦИЯ. Членские взносы - 10 000 рублей в год. Уместен разумный, обоснованный торг.