Горьковское ш., 46 км от МКАД
Горелый Лес СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 105 м², участок 8 сот.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 08.07.2026.
Рейтинг 66/100 · уверенность 61 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 882 тыс. → дом ≈2,02 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 9 в 10 км, 52 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,12 млн / целевая ≈6,4 млн / пессимист. ≈5,69 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,33 млн ₽, маржа 23 %, ROI 30 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: септик; в описании: скважина.
До ст. Лесная ≈2,7 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13423
Рейтинг 66/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 61 % | 26 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 197 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 882 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 018 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 219 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горелый Лес СНТ | 7,3 сот. | 1 800 000 | 246 575 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Горелый Лес СНТ | 17 сот. | 3 600 000 | 211 765 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Горелый Лес СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Горелый Лес СНТ | 7,6 сот. | 1 070 000 | 140 789 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горелый Лес СНТ | 8,3 сот. | 1 590 000 | 191 566 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горелый Лес СНТ | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Энтузиаст СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Энтузиаст СНТ | 9,3 сот. | 600 000 | 64 516 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 105 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 9 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 786 / 70 354 / 90 741 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 116 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 760 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 404 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 693 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 328 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 9 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Горелый Лес СНТ да: «ванная» + «отделка» | 100 м² | 8 сот. | 7 000 000 | 70 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Отдых СНТ да: «санузел» + «мебель» | 108 м² | 8 сот. | 9 800 000 | 90 741 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Новое Борилово КП да: «санузел» + «под ключ» | 107 м² | 8 сот. | 9 300 000 | 86 916 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горелый Лес СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 112 м² | 8 сот. | 5 800 000 | 51 786 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «санузел» + «теплые полы» | 100 м² | 7,5 сот. | 9 000 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «санузел» + «заезжай и живи» | 99 м² | 7,5 сот. | 7 000 000 | 70 707 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Вечерняя Москва СНТ да: «ванная» + «отделку» | 112,4 м² | 8 сот. | 7 200 000 | 64 057 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Пешково д. да: «санузел» + «отделка» | 98,6 м² | 7,5 сот. | 12 500 000 | 126 775 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Калинка СНТ да: «санузла» + «отделку» | 115 м² | 8 сот. | 7 191 000 | 62 530 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 12.07.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 13.09.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом с косметическим ремонтом на участке 8 соток.Возможна прописка . В доме четыре комнаты, что позволяет комфортно разместиться большой семье. Две комнаты на втором этаже и на первом -спальня и кухня- гостиная. Кухня оборудована всем необходимым для приготовления пищи, включая газовую плиту и раковину. Дом пригоден для круглогодичного проживания. Отопление электрическое, водоснабжение осуществляется через скважину, канализация септик. Санузел находится на улице. Участок ухожен, есть сарай для хранения инвентаря. Огорожен профлистом. Транспортная доступность хорошая, рядом расположены основные дороги. Возможна покупка в ипотеку. Оперативный показ. Все подробности по телефону. Звоните уважаемые клиенты и коллеги.