Горьковское ш., 69 км от МКАД
Текстильщик-4 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 41,7 м², участок 8,2 сот., брус.
Цена 1,32 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 15.06.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 67 %
Земля ≈124 тыс. ₽/сот. × 8,2 сот. = 1,02 млн → дом ≈300 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈834 тыс., покупка после торга ≈1,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,34 млн / целевая ≈2,11 млн / пессимист. ≈1,87 млн → от пессимистичной прибыль −83 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: водопровод по границе.
До ст. Крутое ≈2,5 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13419
Рейтинг 36/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 38 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 13.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 124 405 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 020 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 300 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 194 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Текстильщик-4 СНТ | 6 сот. | 608 000 | 101 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Текстильщик-4 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Текстильщик-4 СНТ | 8,8 сот. | 1 650 000 | 187 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Текстильщик-4 СНТ | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Текстильщик-4 СНТ | 13 сот. | 3 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Будьково д. | 10 сот. | 2 499 000 | 249 900 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Окраина СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Карболитовец СДТ | 6 сот. | 1 188 008 | 198 001 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Будьковский х. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 834 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 57 500 / 72 917 |
| цена объекта | 1 320 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 122 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 341 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 224 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 107 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 873 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -83 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Текстильщик-4 СНТ | 40 м² | 9 сот. | 2 300 000 | 57 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Текстильщик-4 СНТ | 40 м² | 9 сот. | 2 100 000 | 52 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Карболитовец СДТ | 40 м² | 7,4 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | 44,3 м² | 5,4 сот. | 2 800 000 | 63 205 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | Веснянка СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 47,4 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 103 376 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Тополиный пос. | 35 м² | 9,6 сот. | 2 500 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Содружество СНТ | 34,3 м² | 6,3 сот. | 2 490 000 | 72 595 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Союз СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 56 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Смена СНТ | 48 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 22.06.2026 | 1 990 000 (−110 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 1 790 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 1 690 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.09.2026 | 1 520 000 (−170 000) | история площадки |
| 17.09.2026 | 1 470 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 1 420 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 1 320 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 320 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок с садовым домом из бруса, построенный в 1982 году. Двухэтажное строение с тремя комнатами требует ремонта, что позволяет воплотить собственные дизайнерские идеи. На территории Снт есть возможность подключения к основным коммуникациям. Свет и вода по границе. Участок 180, расположен в первой части Снт "Текстильщик-4", в 2 км. От города, с учень удобным подъездом, в глубине от основной дороги, но вблизи от остановки общественного транспорта. Подходит для круглогодичного проживания семьи с детьми, так как близко сады, школы, ТЦ, сетевые магазины. Участок ровный, правильной формы, отмежеван. Возможна покупка в ипотеку.