Горьковское ш., 37 км от МКАД
Ногинск г., Богородский гор. округ
Дом 97,1 м², участок 4 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 30.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 86/100 · уверенность 57 %
Земля ≈263 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 1,05 млн → дом ≈1,45 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 60 тыс.–144 тыс. ₽/м², медиана 97 тыс.
Ремонт ≈1,94 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,02 млн / целевая ≈7,22 млн / пессимист. ≈6,42 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,35 млн ₽, маржа 37 %, ROI 58 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Захарово ≈3 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13416
Рейтинг 86/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 17.5 |
| торг | 5 | 92 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 11.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 262 931 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 052 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 448 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 912 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 5,8 сот. | 1 500 000 | 258 621 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Жилино д. | 5,8 сот. | 1 600 000 | 275 862 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Жилино д. | 5,9 сот. | 1 750 000 | 296 610 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сирень СНТ | 6 сот. | 1 990 000 | 331 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сирень СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сирень СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Яхонтовый Лес КЗиО тер. | 8,5 сот. | 2 500 000 | 294 118 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 5,2 сот. | 2 650 000 | 509 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 15 сот. | 6 500 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Сирень СНТ | 7,1 сот. | 1 700 000 | 239 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 97,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 942 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 96 830 / 143 799 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 020 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 619 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 218 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 416 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 349 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 58 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Мамонтово с. | 100 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Бумажник СНТ | 83 м² | 5,8 сот. | 8 500 000 | 102 410 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Зеленый городок-7 СНТ | 102 м² | 6 сот. | 7 299 000 | 71 559 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Астра СНТ | 80 м² | 4 сот. | 7 300 000 | 91 250 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Энергия-86 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 21 429 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | 75,8 м² | 5,5 сот. | 10 900 000 | 143 799 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.6 км | Астра СНТ | 70 м² | 4 сот. | 8 000 000 | 114 286 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 09.10.2026 | 2 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаеться, участок в Черте города.4 сотки, дом 97.1 кв. М. Дом. По документам жилой с пропиской, есть домовая книга, в данный момент люди прописаны. Рассмотрим Обмен На Автомобиль Или Квартиру С Доплатой. Рядом автобусная остановка. Магазин. Показ по согласованию.