Горьковское ш., 52 км от МКАД
Кулиги-3 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот.
Цена 970 тыс. ₽; цена не менялась с 05.10.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 61 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 312 тыс. → дом ≈658 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 18 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈824 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,88 млн / целевая ≈1,69 млн / пессимист. ≈1,5 млн → от пессимистичной прибыль −424 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — 10 кВ.
До ст. Электрогорск ≈8,3 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13413
Рейтинг 32/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 12.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 312 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 658 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 967 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лада СНТ | 6,6 сот. | 300 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кулиги-3 СНТ | 11,3 сот. | 950 000 | 84 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кулиги-3 СНТ | 6,2 сот. | 1 270 000 | 204 839 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Голубые Дали СНТ | 6,4 сот. | 290 000 | 45 312 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Голубые Дали СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Голубые Дали СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Голубые Дали СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нефтяник-10 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сахарник СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Энтузиаст СНТ | 7 сот. | 1 550 000 | 221 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 333 / 31 250 / 53 333 |
| цена объекта | 970 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 824 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 875 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 781 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 688 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 500 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -424 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Зарянка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 39 167 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Орбита СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 18 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Аэрофлот-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Кулиги-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 25 833 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Маяк-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Березки СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Васютино д. | 61 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 50 820 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Дальняя д. | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Заря СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Радуга-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2026 | 970 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 970 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Недостроенная дача 60 м2 на участке 6 соток в Снт "Кулиги-3" (г. Электрогорск, Московская область). Дом в стадии строительства готов фундамент, можно завершить постройку под себя. Цена 970 000 Р, возможна ипотека. Фундамент (дом недостроен). Блочный, 6×10 м (60 м2), углубление в землю 60 см. Сверху блоков уложены бетонные плиты, защитное покрытие. Установлен год назад, в отличном состоянии. Участок 6 соток. Прямоугольная форма, ухоженный, приподнятый. Забор из металлопрофиля и сетки-рабицы. Въездная зона для парковки, ворота для последующей установки. Летний водопровод, выгребная яма под туалет. Бытовка для хранения инвентаря 15 м2. Электричество 10 квт заведено в бытовку. Участок на кадастровом учёте с определением границ. Инфраструктура и окружение. Снт "Кулиги-3" экологически чистый район Подмосковья, недалеко от г. Электрогорск. Остановка общественного транспорта 7 минут пешком. Магазин 5 минут пешком. Грибные леса рядом отличное место для отдыха. Широкие дороги с покрытием из асфальтной крошки, регулярно чистятся. Часть жителей проживает круглогодично, есть прописка. Документы: один собственник, без долгов и обременений. Возможна ипотека. Напишите или позвоните расскажу подробнее и подберу удобное время для просмотра.