Горьковское ш., 30 км от МКАД
Росинка-Борилово СНТ, Богородский гор. округ
Дача 30 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,35 млн ₽, снижали с 1,75 млн; первая цена 1,65 млн ₽ от 11.01.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 53 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,04 млн → дом ≈308 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,52 млн / целевая ≈1,37 млн / пессимист. ≈1,21 млн → от пессимистичной прибыль −534 тыс. ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Машиностроитель ≈3,8 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13409
Рейтинг 40/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 6.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 130 303 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 042 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 308 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 267 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Росинка-Борилово СНТ | 9 сот. | 200 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Росинка-Борилово СНТ | 50 сот. | 12 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 50 сот. | 14 000 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Заря СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Восход СНТ | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Восход СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 7,4 сот. | 2 200 000 | 297 297 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 22 сот. | 7 200 000 | 327 273 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 10 сот. | 2 950 000 | 295 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 11 сот. | 3 600 000 | 327 273 | снят (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 000 / 49 166 / 106 583 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 518 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 442 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 366 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 214 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -533 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Северное СНТ | 30 м² | 9,3 сот. | 1 850 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Восточное СНТ | 30 м² | 4,8 сот. | 2 100 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Весна СНТ | 31,9 м² | 7 сот. | 3 400 000 | 106 583 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Березка-354 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 26 м² | 8 сот. | 850 000 | 32 692 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.4 км | Березовая Роща СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дружба Плюс СТ | 25 м² | 8 сот. | 450 000 | 18 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Машиностроитель СНТ | 25 м² | 8 сот. | 425 000 | 17 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Энергия-86 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 40 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | СУ-25 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.01.2026 | 1 650 000 | история площадки |
| 16.01.2026 | 1 300 000 (−350 000) | история площадки |
| 22.02.2026 | 1 750 000 (+450 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 1 500 000 (−250 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 1 350 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу, замечательное место в черте города( рядом есть все магазины и автобусная остановка). На участке вековые сосны, летом в жару на участке островок прохлады. На участок заходят белки. Есть летняя кухня, все необходимое в ней) уличный душ и туалет, большой сарай. В доме 2 комнаты и коридор, просторная терраса. Дом утеплен( жили с мая по октябрь). Электричество от солнечных панелей. За подробностями пишите, перезвоню.