Горьковское ш., 44 км от МКАД
Дубрава СНТ, Богородский гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,99 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 23.01.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 55 %
Земля ≈117 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 704 тыс. → дом ≈1,29 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 21 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,37 млн / целевая ≈2,13 млн / пессимист. ≈1,89 млн → от пессимистичной прибыль −1,2 млн ₽, маржа −63 %, ROI −39 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец.
До ст. Захарово ≈9,7 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13407
Рейтинг 33/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 41 % | 2.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 353 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 704 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 286 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 371 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Антей СНТ | 6 сот. | 680 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Антей СНТ | 10 сот. | 1 490 000 | 149 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Тимково д. | 32 сот. | 6 950 000 | 217 188 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Антей СНТ | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Калитино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Калитино д. | 13,4 сот. | 3 500 000 | 261 194 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Калитино д. | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Калитино д. | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Калитино д. | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Карабаново д. | 40 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 429 / 32 000 / 53 846 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 367 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 249 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 130 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 894 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 197 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.1 км | Наука СНТ да: «душевая» + «ламинат» | 75 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Заозерье-280 СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 65 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 53 846 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Березки СНТ да: «ванной» + «ремонте» | 70 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.01.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 18.09.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 1 990 000 (−510 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся Дача, на участке дом, колодец, туалет. В доме гостиная, Спальня, кухня, душевая кабина, воду надо подключать.