Горьковское ш., 46 км от МКАД
Кардиолог СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 36,4 м², участок 5,5 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 23.09.2025.
Рейтинг 31/100 · уверенность 62 %
Земля ≈143 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 786 тыс. → дом ≈1,21 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–109 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈528 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,08 млн / целевая ≈1,88 млн / пессимист. ≈1,67 млн → от пессимистичной прибыль −560 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, колодец.
До ст. Ковригино ≈6 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13406
Рейтинг 31/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 16.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.9 |
| участок | 5 | 14 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 142 857 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 786 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 214 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 352 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Природа-3 СТ | 6,5 сот. | 2 000 000 | 307 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Природа-4 СТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заозерье СНТ | 6 сот. | 1 248 856 | 208 143 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заозерье-280 СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузнецы д. | 7,3 сот. | 1 650 000 | 226 027 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузнецы д. | 10,3 сот. | 2 750 000 | 266 990 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кузнецы д. | 10,3 сот. | 2 400 000 | 233 010 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Колос СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кузнецы д. | 14 сот. | 2 400 000 | 171 429 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 528 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 750 / 59 730 / 109 091 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 085 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 981 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 876 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 668 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -560 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.6 км | Елочка СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Богослово СНТ | 40 м² | 6,9 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | ЭЛЕОН СНТ | 37 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 59 459 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Вереск СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Радуга СНТ | 35 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 85 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Феникс СНТ | 28 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 71 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Березовая Роща СНТ | 34 м² | 4,5 сот. | 1 500 000 | 44 118 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Рябина СНТ | 33 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 109 091 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Южный СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 350 000 | 33 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Урожай СНТ | 40 м² | 6,1 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.09.2025 | 2 700 000 | история площадки |
| 30.11.2025 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 2 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 000 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Стародачное место. Участок ухоженный с фруктовыми деревьями, многолетними цветами и кустами малины, смородины. На участке Хозблок, присторойка для дров и душа. Туалет. Две теплицы. Колодец 7 колец. Водопровод летний, но его можно утеплить. Дом с печью и мансардным этажем. На участке парковка под две машины. В пятнадцати минутах расположено озеро Данилищенское. Лес, грибы. Один собственник по договору купли продажи 2007г. Свободная продажа. Быстрый выход на сделку.