Горьковское ш., 52 км от МКАД
ЭЛЕОН СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 42 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 05.10.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 64 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 703 тыс. → дом ≈1,8 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,14 млн / целевая ≈1,93 млн / пессимист. ≈1,71 млн → от пессимистичной прибыль −1,15 млн ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Электрогорск ≈4,7 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13404
Рейтинг 21/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 262 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 703 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 797 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 786 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | ЭЛЕОН СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кулиги-4 СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Васютино д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Васютино д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Васютино д. | 15 сот. | 999 000 | 66 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Алексеево СНТ | 9 сот. | 590 000 | 65 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Алексеево СНТ | 8,5 сот. | 350 000 | 41 176 | в продаже 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Чайка-2 СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Кулиги-2 СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Алексеево СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 952 / 46 666 / 62 500 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 141 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 034 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 927 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 713 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 152 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Затишье СНТ | 42 м² | 5,7 сот. | 1 300 000 | 30 952 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ландыш СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Росинка СНТ | 42 м² | 12 сот. | 1 650 000 | 39 286 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ЭЛЕОН СНТ | 37 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 59 459 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Озерки СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Вереск СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Природа-4 СТ | 40 м² | 8,3 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Луговина СНТ | 39 м² | 7 сот. | 2 290 000 | 58 718 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Васютино д. | 50 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Луговина СНТ | 45 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается летняя дача на просторном участке 10,43 сотки в тихом и зеленом Снт "Элеон" (д. Васютино, Павлово-Посадский район). Характеристики: Дом: деревянный, 2 этажа, 2 комнаты, площадь~42 м2. Участок: 10,4 сотки (межевание есть) просторный, сухой, место под сад, баню или капитальную стройку. Свет: 15 квт заведено. Подъезд: асфальт до Снт, въезд через автоматические откатные ворота, внутренняя дорога асфальтная крошка. Круглогодичный проезд. Локация: 500 м от д. Васютино, рядом лес и строительный рынок. Документы: 1 собственник, границы участка уточнены, дом на учете, без обременений.