Горьковское ш., 32 км от МКАД
Ногинск г., Богородский гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,35 млн; первая цена 3,35 млн ₽ от 29.08.2025.
Рейтинг 40/100 · уверенность 65 %
Земля ≈285 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,71 млн → дом ≈1,19 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,62 млн / целевая ≈2,36 млн / пессимист. ≈2,1 млн → от пессимистичной прибыль −1,67 млн ₽, маржа −80 %, ROI −44 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — баллоны.
До ст. Ногинск ≈4,4 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13402
Рейтинг 40/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 62 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 284 584 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 708 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 192 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 029 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Кристалл СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кристалл СНТ | 9 сот. | 2 100 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Топограф СНТ | 6,6 сот. | 2 350 000 | 356 061 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Семья сад. уч. | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 15,5 сот. | 4 850 000 | 312 903 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 20 сот. | 5 400 000 | 270 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 14,4 сот. | 4 800 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 13,5 сот. | 4 800 000 | 355 556 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 20 сот. | 6 100 000 | 305 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Пешково д. | 12,6 сот. | 5 028 000 | 399 048 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 289 / 37 857 / 61 538 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 622 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 491 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 360 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 098 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 667 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ромашка СНТ | 75 м² | 7 сот. | 2 700 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ромашка-2 СНТ | 76 м² | 5 сот. | 2 150 000 | 28 289 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Сказка СТ | 70 м² | 9 сот. | 3 950 000 | 56 429 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Энергия СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кристалл СНТ | 60 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 100 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | 69,9 м² | 5 сот. | 3 500 000 | 50 072 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | Колосок СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 51 389 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Северное СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 37 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Весна СНТ | 70 м² | 6,4 сот. | 2 000 000 | 28 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Эфир СНТ | 65 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 61 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.08.2025 | 3 350 000 | история площадки |
| 07.09.2025 | 3 200 000 (−150 000) | история площадки |
| 16.09.2025 | 3 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 22.09.2025 | 2 900 000 (−250 000) | история площадки |
| 02.10.2025 | 3 000 000 (+100 000) | история площадки |
| 06.11.2025 | 3 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.03.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Торг уместен. В 2027 году будет газ. Горьковское или Щелковское шоссе 40 км от Мкад. Хорошая дача для вашего отдыха. Дом 70 кв. М 2 этажа, каркасный, крепкий дом, ленточный фундамент, перекрытия деревянные, окна дерево, кровля шифер. Внутренняя отделка вагонка, отопление электрические конвекторы. Планировка 1 этаж: прихожая, гостиная, спальная комната, 2 этаж 2 спальные комнаты. Другие строения: Летняя кухня(газ балон, есть отдельный вход в хоз блок), уютная летняя беседка. Коммуникации: электричество подключено, газ в перспетиве( рядом строят котеджный поселок), летний водопровод. Подъездная дорога: асфальт+ хорошая грунтовка. Безопасность: сторож + внешнее ограждение, шлагбаум. На участке садовые деревья, кустарники, газон, дорожки, большие туи, участок огорожен (профнастил). Окружающая местность: летний пруд, большой красивый лес в 100 метрах. Вокруг дома разных категорий, соседи построились. Соседи доброжелательные и приветливые. Отличное стародачное место.