Новорязанское ш., 40 км от МКАД
Никулино д., Раменский гор. округ
Дом 82,6 м², участок 8,1 сот., пенобетон.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,9 млн; первая цена 4,9 млн ₽ от 11.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 60 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 8,1 сот. = 354 тыс. → дом ≈3,15 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 48 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,55 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,74 млн / целевая ≈4,27 млн / пессимист. ≈3,79 млн → от пессимистичной прибыль −735 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Цибино ≈20,7 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1339
Рейтинг 26/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 2 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 37 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 684 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 354 000 ₽ (8,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 146 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 087 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Никулино д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет ДНП | 22,1 сот. | 3 150 000 | 142 534 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет ДНП | 20 сот. | 800 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет ДНП | 8,5 сот. | 600 000 | 70 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет ДНП | 40 сот. | 1 000 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет ДНП | 24,5 сот. | 1 000 000 | 40 816 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет ДНП | 15,3 сот. | 800 000 | 52 288 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет ДНП | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рассвет СНТ | 17 сот. | 2 150 000 | 126 471 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никулино д. | 15 сот. | 2 650 000 | 176 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 552 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 842 / 49 947 / 58 380 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 740 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 503 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 266 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 792 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -735 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Заворово с. | 90 м² | 5 сот. | 7 600 000 | 84 444 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Григорово д. | 95 м² | 5 сот. | 4 545 000 | 47 842 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Большое Ивановское д. | 71 м² | 6,4 сот. | 4 145 000 | 58 380 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Большое Ивановское д. | 95 м² | 7 сот. | 3 645 000 | 38 368 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Рылеево пос. | 95 м² | 5 сот. | 4 645 000 | 48 895 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Лазурный Берег ДНТ | 69,2 м² | 9 сот. | 2 350 000 | 33 960 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Рылеево пос. | 95 м² | 6 сот. | 4 645 000 | 48 895 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Великие озера КП | 95 м² | 6 сот. | 4 745 000 | 49 947 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Великие озера КП | 95 м² | 5 сот. | 4 745 000 | 49 947 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Вишняково д. | 95 м² | 6 сот. | 4 745 000 | 49 947 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 4 900 000 | история площадки |
| 25.06.2026 | 4 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 06.07.2026 | 4 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 4 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 4 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 3 800 000 (−400 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 554791. Продается дом 83 кв м, на участке 8.13 соток в деревне Никулино Раменский район. Дом на монолитной плите 9*7м, построен из бетонных блоков, внутри проложен 10см пеноблоком. В доме выполнена частичная отделка, штукатурка, шпатлевка стен и потолков, разведено электричество, мощность 15 квт. На первом этаже три спальные комнаты 15, 12 и 9 м, холл с лестницей на второй мансардный этаж. Высота потолков 2,75м. Пристройка 7*3 м, так же утеплена. На участке водяная скважина с чистой водой, глубина 15 м. Участок правильной формы, открытый и солнечный. Установлены откатные ворота. Дорога грунтовая, соседи активно строятся, есть постоянные жители. До автобусной остановки пешком 15 минут. Рядом много сетевых магазинов, продуктовые и строительные, Азс, автосервис. Участок и дом оформлены в росреестре, присвоены кадастровые номера. Оперативный показ. Подробности продажи уточняйте по телефону. Объект 554791.