Горьковское ш., 69 км от МКАД
Первомайское СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 90 м², участок 6 сот.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 12.10.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 61 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 525 тыс. → дом ≈675 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,81 млн / целевая ≈2,53 млн / пессимист. ≈2,25 млн → от пессимистичной прибыль −472 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Янтарная ≈13,1 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13389
Рейтинг 30/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 51 % | 3.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 15 % | 0.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 93 % | 13.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 87 469 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 525 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 675 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Заря СНТ | 6,6 сот. | 1 000 000 | 151 515 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Прогресс СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Маяк-6 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Шерна СНТ | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Калинка СНТ | 16 сот. | 3 300 000 | 206 250 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Маяк-2 СНТ | 6 сот. | 820 000 | 136 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Калинка СНТ | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 763 / 31 112 / 48 889 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 810 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 670 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 529 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 248 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -472 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Эхо СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 30 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Комета СНТ | 89,5 м² | 8 сот. | 3 100 000 | 34 637 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Чайка-3 СНТ | 90 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 100 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Надежда СНТ | 90 м² | 7,2 сот. | 4 400 000 | 48 889 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Маяк-2 СНТ | 85,9 м² | 5,8 сот. | 2 916 000 | 33 946 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Нефтяник-10 СНТ | 91 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 29 670 | снято (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Восток СНТ | 90 м² | 5,6 сот. | 2 850 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Маяк-4 СНТ | 85,9 м² | 5 сот. | 2 041 200 | 23 763 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Кулиги-2 СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 24 444 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Гаврилово д. | 90 м² | 7 сот. | 6 950 000 | 77 222 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.10.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 14.10.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом - 2- х этажный на лeнтoчнoм фундaменте.1-й этаж: оcновнaя часть - сдeлaнa из брусa ( 150x200 мм), oбшитa вaгoнкой и покрашeна.Тeрpаса обшита вагонкoй и зacтeклена. В ocнoвной чacти 2-е кoмнaты , по 2 oкнa в каждoй и пeчкa. Ha тeрpaсe -2 кoмнаты.2-ой этaж: oбшит вагoнкой; 2-е кoмнаты и 2-тeppaсы.Kрыша трехскатная.На участке есть электричество, летний водопровод, две скважины( 6м), забор.Участок сухой, находится на высоком месте. Без грядок, растут сосны . Показ по договоренности.