Носовихинское ш., 76 км от МКАД
Сумино-2 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 38 м², участок 16 сот., 1997 год.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 60 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 771 тыс. → дом ≈829 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 47 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,54 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,03 млн → от пессимистичной прибыль ≈11 тыс. ₽, маржа 0 %, ROI 0 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Давыдово ≈6,5 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13387
Рейтинг 27/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 1 % | 0.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 7.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.7 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 183 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 771 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 829 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 816 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сумино-2 СНТ | 17 сот. | 1 215 000 | 71 471 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сумино-2 СНТ | 8 сот. | 399 000 | 49 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сумино-2 СНТ | 19 сот. | 399 000 | 21 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сумино-2 СНТ | 9,2 сот. | 480 000 | 52 174 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юность СНТ | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сумино-1 СНТ | 8,4 сот. | 400 000 | 47 619 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Понорье СНТ | 8,1 сот. | 470 000 | 58 025 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Понорье СНТ | 8 сот. | 499 000 | 62 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коровино д. | 6 сот. | 1 130 000 | 188 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Понорье СНТ | 9 сот. | 618 000 | 68 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 342 / 64 103 / 93 583 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 539 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 412 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 285 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 031 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 11 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 0 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Юность СНТ | 36 м² | 8,5 сот. | 1 850 000 | 51 389 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Крупино д. | 38 м² | 14 сот. | 1 799 000 | 47 342 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Левкино д. | 37,4 м² | 24 сот. | 3 500 000 | 93 583 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Барское д. | 36 м² | 12 сот. | 5 700 000 | 158 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Гора с. | 39 м² | 13 сот. | 2 500 000 | 64 103 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Сосновый Бор ДНТ | 36 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 88 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Большое Кишнево д. | 40 м² | 15 сот. | 2 050 000 | 51 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Новое д. | 36 м² | 10 сот. | 1 750 000 | 48 611 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Ефимово ДНП | 40 м² | 12 сот. | 3 050 000 | 76 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Ефимовский Лес ДНП | 40 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 92 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 200 000 | история площадки |
| 02.02.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 08.05.2026 | 2 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 11.08.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 13.09.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем дачу в самом экологичном месте! Территория участка огорожена забором сетка рабица. Домик садовый двухэтажный. Наружная отделка сайдинг. К дому проведен свет. На территории участка несколько хозяйственных построек, летняя кухня. Удобства на улице. Есть теплица. Колодец с водой для полива. Вишнёвый и сливовый сад, молодые яблони, кусты смородины. Через дорогу лес, грибы, природа)) Въезд в снт огорожен, ворота на магнитной кнопке. Показ по договорённости.