Носовихинское ш., 51 км от МКАД
ЛПХ Игнатово пос., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 100 м², участок 10 сот., 2024 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 27.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 79/100 · уверенность 54 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 770 тыс. → дом ≈1,73 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 94 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 101 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,81 млн / целевая ≈8,83 млн / пессимист. ≈7,85 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,73 млн ₽, маржа 47 %, ROI 90 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Казанское ≈2,3 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13374
Рейтинг 79/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 5 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 10.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 972 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 770 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 730 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | ЛПХ Игнатово пос. | 12,3 сот. | 890 000 | 72 358 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | ЛПХ Игнатово пос. | 20 сот. | 1 600 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Игнатово д. | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ЛПХ Игнатово пос. | 11 сот. | 750 000 | 68 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Игнатово д. | 10,4 сот. | 790 000 | 75 962 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дмитрово д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дмитрово д. | 22 сот. | 4 990 000 | 226 818 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дмитрово д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дмитрово д. | 10,6 сот. | 2 300 000 | 216 981 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дмитрово д. | 11 сот. | 2 500 000 | 227 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 94 388 / 101 480 / 107 822 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 815 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 324 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 834 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 852 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 727 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 90 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Игнатово д. да: «сан узел» + «мебель» | 98 м² | 9 сот. | 18 000 000 | 183 673 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | да: «санузла» + «теплый пол» | 100 м² | 10 сот. | 9 970 000 | 99 700 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | да: «сан/узел» + «под ключ» | 98 м² | 10 сот. | 9 250 000 | 94 388 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Елизаветино пос. да: «душевая» + «ламинат» | 95 м² | 10,5 сот. | 6 800 000 | 71 579 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | да: «сан/уз» + «отделка» | 94,6 м² | 10 сот. | 10 200 000 | 107 822 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Курово д. да: «санузел» + «мебели» | 92 м² | 10 сот. | 9 500 000 | 103 261 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прeдлaгaется к продаже двухэтажный дoм из бруcа, постpoeнный в 2024 году. Общaя плoщaдь cocтавляет 100(фундамент 6на 9)квадpaтныx мeтрoв, рacполoженные нa участке 10 cотoк . Дом трeбует pемoнта, чтo пoзвoляет будущим владельцам pеализoвaть свoи дизaйнepcкиe идеи.Сaнузeл нaхoдитcя нa улицe. Электричeство подключено, что облегчает процесс подключения коммуникаций. Участок ровный, с возможностью обустройства сада или огорода.Дом находится в регионе с развитой инфраструктурой, что делает его удобным для постоянного проживания или отдыха.