Носовихинское ш., 61 км от МКАД
Логиново ДНП, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 51,5 м², участок 7,9 сот., дерево.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,75 млн; первая цена 3,75 млн ₽ от 11.08.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Земля ≈132 тыс. ₽/сот. × 7,9 сот. = 1,04 млн → дом ≈2,35 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,03 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,94 млн / целевая ≈2,65 млн / пессимист. ≈2,36 млн → от пессимистичной прибыль −1,56 млн ₽, маржа −66 %, ROI −40 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Назарьево ≈5,8 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13371
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.9 |
| торг | 5 | 62 % | 4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 4.6 |
| участок | 5 | 35 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 132 273 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 045 000 ₽ (7,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 355 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 728 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Логиново ДНП | 6,8 сот. | 750 000 | 110 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Логиново ДНП | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Логиново д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Логиново д. | 10 сот. | 1 790 000 | 179 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Логиново д. | 11 сот. | 1 390 000 | 126 364 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Логиново д. | 5 сот. | 899 000 | 179 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Логиново ДНП | 11 сот. | 1 850 000 | 168 182 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Логиново ДНП | 7,2 сот. | 1 200 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Логиново д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Логиново д. | 10,9 сот. | 590 000 | 54 128 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 030 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 800 / 56 432 / 103 448 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 945 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 798 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 650 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 356 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 564 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Логиново д. | 50 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 47 000 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Агро СНТ | 52 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 41 346 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Гора д. | 51,3 м² | 6 сот. | 3 790 000 | 73 879 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Ефимовский Лес ДНП | 50 м² | 6,4 сот. | 2 800 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Ефимовский Лес ДНП | 48,5 м² | 11,7 сот. | 4 000 000 | 82 474 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 51 м² | 5,5 сот. | 2 900 000 | 56 863 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | 50 м² | 5,2 сот. | 1 590 000 | 31 800 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | Природа-2 СНТ | 50 м² | 4 сот. | 990 000 | 19 800 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Гора д. | 55 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 57 273 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Теренино д. | 58 м² | 9,6 сот. | 6 000 000 | 103 448 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.08.2026 | 3 750 000 | история площадки |
| 25.08.2026 | 3 400 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 546043. Продается жилой дом в ДНП Логиново.Дом площадью 51.5 кв.м. В доме 2 комнаты, кухня-гостиная, санузел совмещенный, открытая веранда. Остается строительный материал для обшивки и утепления веранды.Участок правильной прямоугольной формы, угловой, огорожен со всех сторон забором.На участке имеется дополнительные строения:Утеплённая бытовка, летний душ, туалет, 2 постройки для хранения инвентаря.1 взрослый собственник. Свободная продажа. Можно приобрести в ипотеку (оказываем квалифицированную помощь в одобрении, консультации бесплатно). Оперативный показ