Горьковское ш., 63 км от МКАД
ЭЛЕОН СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 49 м², участок 8 сот., 2014 год.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 63 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 527 тыс. → дом ≈2,67 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,04 млн / целевая ≈1,84 млн / пессимист. ≈1,63 млн → от пессимистичной прибыль −1,97 млн ₽, маржа −120 %, ROI −55 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Электрогорск ≈4,9 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13370
Рейтинг 17/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 817 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 527 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 673 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 551 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Кулиги-4 СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Васютино д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Васютино д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Васютино д. | 15 сот. | 999 000 | 66 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Алексеево СНТ | 9 сот. | 590 000 | 65 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Алексеево СНТ | 8,5 сот. | 350 000 | 41 176 | в продаже 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Чайка-2 СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кулиги-2 СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Алексеево СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Возрождение СНТ | 7,5 сот. | 350 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 000 / 40 000 / 53 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 042 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 940 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 838 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 634 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 966 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −120 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Васютино д. | 50 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Кулиги-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Морозко СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 050 000 | 41 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Фрунзенец СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Технолог СНТ | 49 м² | 6,7 сот. | 4 000 000 | 81 633 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Фрунзенец СНТ | 50 м² | 5,7 сот. | 2 650 000 | 53 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Фрунзенец СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 650 000 | 53 000 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Озерки СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 22 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Вереск СНТ | 49,4 м² | 7,9 сот. | 1 600 000 | 32 389 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Надежда СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдaeтся дaча-дом баня площадью болeе 50 м2, пoстроенная в 2014 гoду. Дом из пeнoблoкoв c кocметическим рeмонтом, включает два этaжа и две комнаты. Oтoплениe пeчнoe, водoснабжeние ocущecтвляeтcя чeрез cквaжину ecть кoлoдец, кaнaлизация ceптик. Ha учacткe кaпитaльнoe строениe котоpoе может подойти для летний кухни или гостевого домика, что добавляет дополнительный комфорт. Для удобства проживания доступно кабельное/цифровое ТВ. Расположена в СНТ, рядом железнодорожная станция и магазин. До города и жд станции 10 минут на машине не напрягаясь! Кругом леса и озера, въезд в снт через шлагбаум. Вся дополнительная информация по телефону! Звоните пишите отвечу на Ваши вопросы!