Горьковское ш., 99 км от МКАД
Химик СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 92 м², участок 12 сот.
Цена 2,78 млн ₽, снижали с 3,99 млн; первая цена 3,99 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 625 тыс. → дом ≈2,15 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 18 тыс.–34 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,64 млн, покупка после торга ≈2,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,79 млн / целевая ≈2,51 млн / пессимист. ≈2,23 млн → от пессимистичной прибыль −1,77 млн ₽, маржа −79 %, ROI −44 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Войново ≈11,2 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13361
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 29 % | 1.8 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 625 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 155 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 424 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Новый Снопок пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ягодка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вертолет-1 СНТ | 6 сот. | 260 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рубин СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ветерок СТ | 6 сот. | 406 000 | 67 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Восток СНТ | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Восход СНТ | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Транспортник СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Союз СНТ | 5,4 сот. | 800 000 | 148 148 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 92 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 500 / 28 840 / 33 696 |
| цена объекта | 2 780 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 363 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 789 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 650 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 510 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 231 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 772 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −79 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Оптимист СНТ | 92 м² | 6,5 сот. | 3 100 000 | 33 696 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Союз СНТ | 93,1 м² | 6,3 сот. | 2 990 000 | 32 116 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Березки СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Вишенка СНТ | 90 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Прогресс СНТ | 85,1 м² | 6,2 сот. | 5 200 000 | 61 105 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Искра СНТ | 90 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Текстильщик-7 СНТ | 100 м² | 6 сот. | 8 888 888 | 88 889 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Мечта СНТ | 96 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 30 208 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Азот СНТ | 91 м² | 9,5 сот. | 2 500 000 | 27 473 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Березки СНТ | 100 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 18 500 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 990 000 | история площадки |
| 21.08.2026 | 2 990 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 27.09.2026 | 2 970 000 (−20 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 2 890 000 (−80 000) | история площадки |
| 12.10.2026 | 2 780 000 (−110 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 780 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдаётся 2-этажный дoм-бaня из бpевна в СНT с кpуглогодичным подъездом. Есть бoльшaя гocтeвaя пaрковка. Дом чиcтый, тeплый, свeтлый. СНT Xимик (п. Cнoпок Hовый) pасполoженo в тихoм месте, линии учacтков и улиц poвныe и правильной фopмы. Этo прекрacноe пpeдлoжeниe для тeх, кто цeнит кoмфорт, поpядoк и удoбcтво. Пpи доме два земельных участка, площадью 660 и 613 кв. м. Участки правильной формы, отмежёваны. Соседи хорошие, одни из которых проживают постоянно. Рядом с участком расположен пожарный пруд. Собственник один. Собственность с 2010 г. Возможно сдавать в аренду или использовать как гостевой дом высокая ликвидность. Электричество проведено в дом, отопление-энергосберегающие панели-батареи, канализация есть (септик), вода -колодец. Кадастровые номера участков 50:24:0050669:79 50:24:0050669:9