Горьковское ш., 70 км от МКАД
Восход-2 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 63,6 м², участок 9,9 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 1,95 млн; первая цена 1,95 млн ₽ от 18.03.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 79/100 · уверенность 58 %
Земля ≈189 тыс. ₽/сот. × 9,9 сот. = 1,87 млн → дом −70 тыс. ₽, −1 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 69 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈972 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,58 млн / целевая ≈5,92 млн / пессимист. ≈5,26 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,76 млн ₽, маржа 52 %, ROI 110 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Войново ≈2,4 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13360
Рейтинг 79/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 51 % | 3.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 54 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 188 697 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 870 000 ₽ (9,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −70 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −1 101 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дубравушка СНТ | 3,3 сот. | 400 000 | 121 212 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубравушка СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Барская Гора пос. | 19,5 сот. | 1 299 999 | 66 667 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Клязьма СНТ | 4 сот. | 2 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 2 300 000 | 460 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Войново-Гора д. | 11,2 сот. | 6 200 000 | 553 571 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 2 900 000 | 580 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Клязьма СНТ | 9,4 сот. | 3 100 000 | 329 787 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 3 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Войново-Гора д. | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 972 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 68 750 / 85 309 / 90 617 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 578 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 249 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 920 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 262 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 760 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 110 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Прокудино пос. | 81 м² | 10 сот. | 7 340 000 | 90 617 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Прокудино пос. | 81 м² | 10 сот. | 6 910 000 | 85 309 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | 80 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.03.2026 | 1 950 000 | история площадки |
| 05.05.2026 | 1 800 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок и дом, баня Продается Дачный Дом в Снт "Дружба". В в 1км п. Городищи, с магазинами, железнодорожной станцией Усад. Жилой дом 1-этажный с мансардой, общей площадью 63, 6 кв. М., расположенный на участке 991 кв. М. Дом каркасно-щитовой. Фундамент ленточный, крыша металл. На первом этаже расположены: гостиная, две спальни и терраса. Мансарда комната. Коммуникации: свет, водопровод летний центральный. Туалет уличный. Теплица, отличная баня (брус) с печкой и с душевой в отдельном доме). Есть плодовые кусты и деревья. Автобусная остановка 10мин пешком ( автобус до г. Покрова и жд ст. Усад).