Новорязанское ш., 90 км от МКАД
Росинка-3 СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 16 м², участок 6 сот., брус.
Цена 450 тыс. ₽, снижали с 890 тыс.; первая цена 890 тыс. ₽ от 01.07.2025.
Рейтинг 17/100 · уверенность 51 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 347 тыс. → дом ≈103 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 20 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈320 тыс., покупка после торга ≈382 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈916 тыс. / целевая ≈824 тыс. / пессимист. ≈733 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈30 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Егорьевск I ≈13,7 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1336
Рейтинг 17/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 9 % | 4.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 3.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 10 % | 0.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 857 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 347 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 103 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 438 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Русаки д. | 19,8 сот. | 800 000 | 40 404 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Русаки д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Русаки д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Русаки д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мир-12 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мир СТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мир СТ | 7 сот. | 400 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ивановская д. | 14,5 сот. | 1 350 000 | 93 103 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ивановская д. | 20 сот. | 580 000 | 29 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Барсуки д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 47 500 / 70 000 |
| цена объекта | 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 382 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 916 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 870 000 ₽ |
| продажа: целевая | 824 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 733 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 30 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Чернолесье СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Песье д. | 20 м² | 6 сот. | 399 990 | 20 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Некрасовка СНТ | 18 м² | 6,6 сот. | 380 000 | 21 111 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Кирпичики СНТ | 20 м² | 4,7 сот. | 1 249 999 | 62 500 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Дмитровка д. | 20 м² | 5,5 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Труженник СНТ | 20 м² | 4,9 сот. | 600 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Елкино д. | 20 м² | 7,5 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2025 | 890 000 | история площадки |
| 19.08.2025 | 690 000 (−200 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 650 000 (−40 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 490 000 (−160 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 470 000 (−20 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 450 000 (−20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:19 | смена цены | 470 000 → 450 000 |
Описание
На нашей даче, окруженной живописной природой, стоит уютный каркасный дом. Домик был построен в 2022 году с учетом современных экологических стандартов, что делает его идеальным местом для отдыха. Участок угловой к лесу, обустроен таким образом, чтобы гармонично вписываться в окружающий ландшафт здесь растут разнообразные плодовые деревья и кустарники, создающие атмосферу спокойствия и уюта. Участок по периметру обнесен забором из профлиста, есть колодец и хозяйственная постройка. В воздухе чувствуется свежесть, а звуки природы наполняют энергией и позитивом каждый день. Это место идеально подходит для тех, кто ценит гармонию с окружающей средой и хочет насладиться настоящей красотой природы. В конце деревни где расположено Снт большое озеро где можно купаться и ловить рыбу, родник с чистейшей водой и смешанный лес в пешей доступности для любителей грибов, ягод или простых прогулок.