Носовихинское ш., 74 км от МКАД
Фарфорист СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 45 м², участок 7,2 сот., дерево, 2018 год.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3,95 млн; первая цена 3,95 млн ₽ от 26.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 69 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 7,2 сот. = 305 тыс. → дом ≈2,65 млн ₽, 59 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,3 млн / целевая ≈2,07 млн / пессимист. ≈1,84 млн → от пессимистичной прибыль −1,46 млн ₽, маржа −80 %, ROI −44 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — центральное; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Дулёво ≈1,8 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13356
Рейтинг 24/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 29 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 292 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 305 000 ₽ (7,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 645 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 58 778 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Фарфорист СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фарфорист-3 СНТ | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дружба СТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фарфорист-3 СНТ | 14,3 сот. | 830 000 | 58 042 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фарфорист-3 СНТ | 6 сот. | 295 000 | 49 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 10 сот. | 330 000 | 33 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Луч СНТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 20 сот. | 450 000 | 22 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Дружба-2 СНТ | 6,9 сот. | 620 000 | 89 855 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малинка СНТ | 6 сот. | 449 000 | 74 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 889 / 50 834 / 60 000 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 304 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 189 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 074 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 843 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 464 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Дружба СТ | 45 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 34 444 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Ионово д. | 45 м² | 7 сот. | 6 150 000 | 136 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | 45 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 28 889 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.7 км | Жасмин СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 46 667 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Фарфорист-2 СНТ | 40,5 м² | 7 сот. | 2 300 000 | 56 790 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Фарфорист-1 СНТ | 50 м² | 6,9 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Большое Кишнево д. | 42,4 м² | 7,8 сот. | 5 350 000 | 126 179 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Фарфорист-2 СНТ | 50 м² | 7 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Старт-1 СНТ | 42,5 м² | 10 сот. | 2 400 000 | 56 471 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | 40 м² | 4 сот. | 2 200 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 3 950 000 | история площадки |
| 31.05.2026 | 2 950 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к покупке основательный жилой дом с газовым отоплением, находящийся в садовом товариществе "Фарфорист", в шаговой доступности от города Ликино-Дулёво. Дом построен на прочном ленточном фундаменте с дополнительной бетонной подушкой, имеет качественное утепление и обшит сайдингом, кровля выполнена из металла. В доме установлено газовое отопление, функционирует автономная система подачи газа из газгольдера, запаса которого хватает на 5 лет. Подведено электричество, вода поступает из скважины, также имеется летний водопровод. Площадь земельного участка составляет 7.2 сотки, границы участка установлены, по периметру установлен забор из профлиста, предусмотрен въезд для автомобиля и навес. На участке находится хозяйственный блок, предназначенный для содержания домашней птицы. Имеется каркасный закрытый бассейн. Установлен биотуалет. Объект недвижимости прошел полную юридическую экспертизу, что гарантирует оперативный выход на сделку. Запишитесь на просмотр прямо сейчас.