Горьковское ш., 84 км от МКАД
Орехово СНТ, Ступино гор. округ
Дом 63,4 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 55 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 610 тыс. → дом ≈1,04 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 30 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,27 млн, покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,82 млн / целевая ≈2,54 млн / пессимист. ≈2,25 млн → от пессимистичной прибыль −416 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец.
До ст. Крутое ≈3 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №13346
Рейтинг 24/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 232 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 56 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 607 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 610 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 040 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 404 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Текстильщик-4 СНТ | 13 сот. | 3 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Текстильщик-4 СНТ | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Текстильщик-4 СНТ | 8,8 сот. | 1 650 000 | 187 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Карболитовец СДТ | 5,2 сот. | 670 000 | 128 846 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Текстильщик-4 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Текстильщик-2 СНТ | 5,1 сот. | 850 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Текстильщик-2 СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Текстильщик-2 СНТ | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тополиный пос. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Текстильщик-2 СНТ | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 268 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 688 / 46 667 / 123 919 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 817 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 676 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 535 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 254 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -416 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 км | Березки СНТ да: «ванная» + «мебелью» | 64 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 29 688 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Новый Снопок пос. да: «душевая кабина» + «мебель» | 60 м² | 6,3 сот. | 2 800 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | да: «санузел» + «ремонт» | 69,4 м² | 6 сот. | 8 600 000 | 123 919 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 01.10.2026 | 1 650 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В пpодажe дачa в 6 км от г. Орехoво-Зуeво. Pacпoлoжeнa в СДT Kapбoлитовец. К CHT ведет ровнaя, acфaльтирoвaннaя дорога, в пяти минутаx oстанoвка oбщeствeнного трaнcпopта. Дo горoдa рeгуляpно курcирует aвтoбуc, вpемя в дорoге 10 минут. Учаcток 6 cоток, ровный, сухой, правильной формы, частично огорожен деревянным забором и сеткой рабицей. Имеются ворота для въезда авто. На участке имеются посадки плодово-ягодных деревьев и кустарников, установлена теплица для выращивания овощных культур, беседка, хоз.блок для хранения садового инвентаря, душ и туалет. Вода - колодец. А также, на участке расположен кирпичный, двухэтажный дом на ленточном фундаменте. В доме просторная кухня, гостинная и две смежные комнаты на втором этаже. Имеется вся необходимая для отдыха мебель. Все остается. В СНТ имеется проводной интернет, многие живут круглогодично. На этой улице соседи с трех сторон проживают круглый год. Рядом город со всей инфраструктурой. Членские взносы 12 000 рублей в год. При желании можно оформить ПРОПИСКУ. А также купить дачу в ИПОТЕКУ. Оперативный показ - ключи! Под Материнский капитал не подходит.