Горьковское ш., 55 км от МКАД
Грибовское СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 6,2 сот., кирпич, 2022 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 20.08.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 317 тыс. → дом ≈3,18 млн ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 20 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,97 млн / целевая ≈3,57 млн / пессимист. ≈3,18 млн → от пессимистичной прибыль −797 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, газ, септик (по описанию).
До ст. Вохна ≈3,7 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №13342
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 136 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 154 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 317 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 182 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 033 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Грибово ДНП | 13,2 сот. | 3 500 000 | 265 152 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 12,1 сот. | 600 000 | 49 587 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 11,1 сот. | 620 000 | 55 856 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Зеленый Остров пос. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 19 сот. | 3 950 000 | 207 895 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 8,7 сот. | 2 390 000 | 274 713 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Грибовское СНТ | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 8 сот. | 2 380 000 | 297 500 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 828 / 70 018 / 113 043 |
| цена объекта | 3 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 974 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 971 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 772 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 574 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 177 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -797 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Грибовское СНТ да: «туалет и в доме» + «ремонт» | 57,5 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 113 043 | снято (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Михалево д. да: «душевая» + «ремонт» | 58 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 19 828 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | да: «санузел» + «теплый пол» | 55,7 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 70 018 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 4 499 999 | история площадки |
| 01.10.2026 | 3 499 000 (−1 000 999) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 499 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Представляю Вашему вниманию! Жилой, комфортный дачный в лесном массиве с пропиской! _ Дом кирпичный, двухэтажный, общей площадью 60м2, фундамент- ленточный. _ Планировка на первом этаже вмещает прихожую, кухню, спальную комнату и совмещённый санузел, на втором этаже две смежно-изолировнанные спальни и кладовая. _ Внутри дом обшить вагонкой, стены утеплены. _ В дом заведёны коммуникации: . Свет- 15 кВт . Вода- колодец . Канализация- септик . Отопление- печное . Горячая вода- электрический котёл . Газ- подана заявка по льготной программе газификации, ориентировочные сроки подключения 2027-28 гг. _ Дом в отличном состоянии, все инженерные системы работают исправно, в доме остаётся мебель и техника, что позволяет Вам сразу заехать и проживать! Просторный земельный участок, общей площадью 622 м2. _ Участок угловой, граничит с хвойным лесом, имеет удобный подъезд, дорога отсыпана асфальтной крошкой. _ С внешней стороны огорожен глухим забором из Профлиста и сеткой рабицей со стороны соседей. _ На участке располагается: . Баня-бочка . Теплица . Просторный хоз.блок . Летняя беседка . Летний санузел . Занированная зона посадки . Плодово-ягодные деревья и кустарники Дача располагается в обжитом снт "Грибовское" рядом с городом Павловский Посад и деревней Субботино. В снт многие проживают на постоянной основе, оно огорожено и находится под охраной. В шаговой доступности располагается остановка общественного транспорта и продуктовый магазин. Удобный выезд на главную дорогу. Условия: . прямая продажа от собственника! . документы проверены и готовы к сделке- быстрый выход! . Подходит под Ипотеку, помощь в одобрение заявки в ведущих банках партнёра! . возможен обмен на Вашу недвижимость ! Не упустиет возможность стать счастливым обладателем этой замечательной дачи, звоните прямо сейчас и успейте записаться на открытый показ !