Новорязанское ш., 84 км от МКАД
Афган СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 27 м², участок 8 сот., кирпич.
Цена 500 тыс. ₽, снижали с 600 тыс.; первая цена 600 тыс. ₽ от 01.07.2026.
Рейтинг 57/100 · уверенность 50 %
Земля ≈27 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 213 тыс. → дом ≈287 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 17 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈425 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,64 млн / целевая ≈1,47 млн / пессимист. ≈1,31 млн → от пессимистичной прибыль ≈343 тыс. ₽, маржа 26 %, ROI 35 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Карасёво ≈0,6 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1334
Рейтинг 57/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 71 % | 35.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 26 618 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 213 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 287 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 630 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Движенец СНТ | 9,5 сот. | 299 000 | 31 474 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Путеец СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Путеец СНТ | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лесные Дали СНТ | 13,5 сот. | 450 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дубок СНТ | 16 сот. | 1 000 000 | 62 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дубок СНТ | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лучезарное СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дубок СНТ | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лучезарное СНТ | 9,5 сот. | 140 000 | 14 737 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Малое Карасево д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 51 946 / 71 429 |
| цена объекта | 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 425 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 635 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 553 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 472 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 308 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 343 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Колосок СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Апраксино д. | 25 м² | 7 сот. | 600 000 | 24 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Мир-6 СНТ | 33,4 м² | 6,6 сот. | 1 800 000 | 53 892 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Мечта-2 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 500 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Колосок СНТ | 35 м² | 5,4 сот. | 2 500 000 | 71 429 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Волоховка СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 490 000 | 71 143 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 600 000 | история площадки |
| 05.10.2026 | 450 000 (−150 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 500 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся кирпичный дом площадью 27 кв. М на участке 8 соток в Снт. Дом построен в 2000 году, требует ремонта. Стены из кирпича обеспечивают долговечность и хорошую теплоизоляцию. В доме два этажа и две комнаты. Санузел расположен на улице. Участок окружён зеленью, что создаёт атмосферу уединения и спокойствия. Электричество подключено. Под Прописку Не Подходит. Дорога до участка отсыпана щебнем. 15 минут пешком до ж/д станции "Карасево". Электрички Коломна-Озеры ходят 4 раза в день. По всем вопросам звоните. С уважением, Владимир.