Щелковское ш., 37 км от МКАД · земля с домом
Боково КП, Богородский гор. округ
Дом 18 м², участок 11 сот.
Дом по описанию: «в объявлении площадь дома 18 м²»
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 15.10.2026.
Рейтинг 75/100 · уверенность 49 %
Земля ≈277 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 3,05 млн → дом −151 тыс. ₽, −8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 145 тыс.–278 тыс. ₽/м², медиана 269 тыс.
Ремонт ≈260 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5 млн / целевая ≈4,5 млн / пессимист. ≈4 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,27 млн ₽, маржа 32 %, ROI 47 %.
Коммуникации: в описании: скважина, газ.
До ст. Фрязино-Пассажирская ≈13,6 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13336
Рейтинг 75/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 94 % | 46.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 19.3 |
| торг | 5 | 22 % | 1.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 11 % | 0.8 |
| участок | 5 | 64 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 277 330 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 051 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −151 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −8 389 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Боково д. | 18 сот. | 5 600 000 | 311 111 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Боково д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Боково д. | 7,9 сот. | 2 300 000 | 291 139 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Боково д. | 5,5 сот. | 1 500 000 | 272 727 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Боково д. | 8,2 сот. | 2 155 500 | 262 866 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Боково д. | 8 сот. | 5 000 000 | 625 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Боково д. | 24 сот. | 8 500 000 | 354 167 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Боково д. | 9,6 сот. | 2 350 000 | 244 792 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Боково д. | 11 сот. | 3 500 000 | 318 182 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Боково д. | 11 сот. | 3 800 000 | 345 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 145 000 / 268 817 / 277 778 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 000 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 750 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 500 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 000 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 275 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.9 км | Назимиха д. | 18 м² | — | 5 000 000 | 277 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Назимиха д. | 18 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 277 778 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Назимиха-3 КП | 18,6 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 268 817 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Ручеек-1 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 145 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Птицевод СНТ | 21 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 147 619 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.10.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 01.11.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок ИЖC! Газ пo границе!Полностью oбоpудовaнный коммуникaциями дaчный дoмик со cвeтoм и вoдoй, туaлетом!!Прoдaм дачу с учaсткoм 10.8 сот. в жилом посeлке Новое Бoковo. Bы cpазу можете приезжaть cюда oтдыхать, дaже нe нaчав cтpойки. Bыгoднoe цeнтрaльнoe расположeние участка-Учaсток выровнен и отсыпан, без перепадов высот, правильной формы, сухой.Свет подключен! Газ проведен по границе участка.Вода-своя скважина. Чистая питьевая вода. Участок огорожен евро-штакетником. Ворота и калитка позволят сразу заезжать на участок.Поселок огорожен забором с фасадной стороны и находится в окружении леса. На въезде шлагбаум, охрана, видеонаблюдение. Поселок Новое Боково расположен в 30 км от МКАД по Щелковскому шоссе. До поселка ведёт асфальтированная дорога. Подъезд круглогодичный. Дорогу до поселка и все дороги в посёлке зимой чистят регулярно.В 15 минут на транспорте расположен город Черноголовка, где есть вся необходимая инфраструктура (сетевые магазины, торговые центры, кафе, банки, детские сады, школы и др.)Подробнее по телефону Звоните! Договоримся на просмотр. 50:16:0102015:801