Горьковское ш., 69 км от МКАД
Текстильщик-4 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 80 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,89 млн ₽, снижали с 2,45 млн; первая цена 2,45 млн ₽ от 03.04.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 60 %
Земля ≈139 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 835 тыс. → дом ≈1,05 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–45 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,22 млн / целевая ≈2 млн / пессимист. ≈1,78 млн → от пессимистичной прибыль −1,43 млн ₽, маржа −81 %, ROI −45 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Крутое ≈2,8 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13332
Рейтинг 34/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 139 134 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 835 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 055 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 188 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Текстильщик-4 СНТ | 13 сот. | 3 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Текстильщик-4 СНТ | 8,8 сот. | 1 650 000 | 187 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Текстильщик-4 СНТ | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Будьково д. | 10 сот. | 2 499 000 | 249 900 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Карболитовец СДТ | 6 сот. | 1 188 008 | 198 001 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Будьково д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Карболитовец СДТ | 5,2 сот. | 670 000 | 128 846 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Будьковский х. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Текстильщик-2 СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 857 / 28 667 / 44 615 |
| цена объекта | 1 890 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 606 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 220 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 109 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 998 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 776 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 430 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −81 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Урожай СНТ | 77,4 м² | 6,2 сот. | 2 200 000 | 28 424 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березки СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 44 615 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Восход-2 СНТ | 80 м² | 5,4 сот. | 3 000 000 | 37 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Клондайк СДТ | 63,4 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 39 432 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | 42 Участок пос. | 92 м² | 8 сот. | 2 350 000 | 25 543 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Дубравушка СНТ | 75 м² | 7 сот. | 2 150 000 | 28 667 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Ротор СНТ | 70 м² | 8 сот. | 1 250 000 | 17 857 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | 60 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 86 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.5 км | Автомобилист СНТ | 92 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 38 043 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Дубравушка СНТ | 58 м² | 9 сот. | 1 350 000 | 23 276 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.04.2026 | 2 450 000 | история площадки |
| 17.04.2026 | 2 350 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 2 050 000 (−300 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 2 000 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 1 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 1 890 000 (−60 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 890 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Осенняя Распродажа! Успейте Купить ДО Подорожания! Лот Скоро Снимается С Продажи ДО Весны. Покупка дачи осенью хорошее вложение в недвижимость для сохранности своих денег. Дача (сруб) в двух километрах от Орехово-Зуево. Рядом остановка автобуса. Магазины, аптеки, рынок продуктовый и строительный одна остановка на автобусе. Торг.