Горьковское ш., 37 км от МКАД
Сирень СНТ, Богородский гор. округ
Дача 48 м², участок 5 сот.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 11.01.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 61 %
Земля ≈244 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,22 млн → дом ≈778 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,83 млн / целевая ≈2,55 млн / пессимист. ≈2,27 млн → от пессимистичной прибыль −194 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: печь.
До ст. Захарово ≈2,9 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13331
Рейтинг 40/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 244 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 222 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 778 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 208 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 5,8 сот. | 1 500 000 | 258 621 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | Жилино д. | 5,8 сот. | 1 600 000 | 275 862 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сирень СНТ | 6 сот. | 1 990 000 | 331 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Жилино д. | 5,9 сот. | 1 750 000 | 296 610 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сирень СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сирень СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Яхонтовый Лес КЗиО тер. | 8,5 сот. | 2 500 000 | 294 118 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сирень СНТ | 7,1 сот. | 1 700 000 | 239 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Яхонтовый Лес КЗиО тер. | 6 сот. | 1 456 000 | 242 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 40 сот. | 8 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 59 062 / 111 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 832 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 690 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 549 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 266 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -194 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Яхонтовый Лес КЗиО тер. | 50 м² | 7,5 сот. | 5 550 000 | 111 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сирень СНТ | 50 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 76 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Елочка СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Путеец СДТ | 50 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 24 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | 48 м² | 4,7 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.4 км | Астра СНТ | 48 м² | 5,7 сот. | 2 900 000 | 60 417 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Восточное СНТ | 48 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Земляничка СНТ | 48 м² | 4,8 сот. | 2 790 000 | 58 125 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | 50 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.8 км | Ромашка СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 3 700 000 | 74 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.01.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 21.01.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.08.2026 | 2 500 000 (+100 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 2 199 999 (−300 001) | история площадки |
| 10.10.2026 | 2 000 000 (−199 999) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача расположена в снт Сирень, в шаговой доступности остановка автотранспорта, до жд станции 7 минут, рядом магазин магнит, пятёрочка, верный, школа, детский сад, развитая инфраструктура. На участке есть вода. Электричество 220. Дом двухэтажный. На первом этаже кухня и две комнаты, второй этаж мансарда( одна большая комната). Отапливается печкой буржуйка. Крыша дома новая. Фундамент высокий, бетонный. Все содержимое ( мебель, техника) остаётся. Земельный участок и дом на каждом учёте. Торг уместен. Агенство Недвижимости Просьба Не Беспокоить.