Горьковское ш., 41 км от МКАД
Весна СНТ, Богородский гор. округ
Дача 75 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽, поднимали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 11.09.2024.
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 551 тыс. → дом ≈2,65 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 25 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,9 млн / целевая ≈3,51 млн / пессимист. ≈3,12 млн → от пессимистичной прибыль −898 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — нет; в описании: печь, баня.
До ст. Захарово ≈6,2 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13329
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 13 % | 2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 91 786 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 551 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 649 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 320 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Бабенки СНТ | 6,7 сот. | 700 000 | 104 478 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Елочка СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесной Орешек МДЗ | 7,4 сот. | 990 000 | 133 784 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесной массив | 12,5 сот. | 2 400 000 | 192 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесной Орешек МДЗ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лесной Орешек МДЗ | 30 сот. | 3 600 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Лесной массив | 30 сот. | 2 200 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Лесной массив | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Лесной Орешек МДЗ | 14 сот. | 1 290 000 | 92 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Газовик СНТ | 10,3 сот. | 900 000 | 87 379 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 55 000 / 64 342 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 903 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 708 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 513 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 122 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -898 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Лотос СНТ да: «санузел» + «мебель» | 76 м² | 6 сот. | 4 890 000 | 64 342 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Фрунзенец СНТ да: «санузел» + «отделка» | 80 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Березка СНТ да: «санузел» + «заезжай и живи» | 70 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 55 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2024 | 1 800 000 | история площадки |
| 14.11.2024 | 2 200 000 (+400 000) | история площадки |
| 30.10.2025 | 3 200 000 (+1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу в Ногинском р-не 3 км от деревни Бабенки Снт Весна. От Мкад 40 км. Охрана кругл. Год на участке дом с печкой возможность посещения зимой, а также баня и летняя кухня отд. Стоящий гараж все постройки видно на фото! А так прекрасное тихое место для отдыха вокруг лес соответственно есть грибы и ягоды) два пруда и река Шерна летом есть возможность искупаться и позагорать). Фотографии старые! ( прошлый год более свежие добавлю чуть позже) Если Кому Интересно пишите перезвоню отвечу на ваши вопросы! Некогда заниматься дачей! Задавайте вопросы пишите. Требуется ( Покраска крыши и самого дома) Воды нет привозить с собой. В услугах риелторов не нуждаюсь.