Горьковское ш., 46 км от МКАД
Заозерье-280 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 65 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 68 %
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 750 тыс. → дом ≈2,75 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,21 млн / целевая ≈2,89 млн / пессимист. ≈2,57 млн → от пессимистичной прибыль −1,6 млн ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Ковригино ≈6,4 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13328
Рейтинг 27/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 750 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 750 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 308 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Заозерье-280 СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Природа-3 СТ | 6,5 сот. | 2 000 000 | 307 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заозерье д. | 21 сот. | 3 900 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заозерье д. | 6 сот. | 580 000 | 96 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузнецы д. | 7,3 сот. | 1 650 000 | 226 027 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Природа-4 СТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузнецы д. | 10,3 сот. | 2 750 000 | 266 990 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заозерье СНТ | 6 сот. | 1 248 856 | 208 143 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кузнецы д. | 14 сот. | 2 450 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 429 / 50 000 / 57 500 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 213 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 052 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 892 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 570 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 605 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Ромашка СНТ | 66 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 53 030 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Дружба СНТ | 61 м² | 4,4 сот. | 3 500 000 | 57 377 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Грибовское СНТ | 60 м² | 6,2 сот. | 3 450 000 | 57 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Текстильщик СНТ | 67,4 м² | 5,3 сот. | 2 500 000 | 37 092 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Улитино д. | 63 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Текстильщик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 44 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Турист СНТ | 69,3 м² | 5,6 сот. | 3 700 000 | 53 391 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Ромашка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Дубрава СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 28 429 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Кулиги-1 СНТ | 70 м² | 7,4 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 26.08.2026 | 3 990 000 (−10 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 3 989 000 (−1 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 3 500 000 (−489 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Кто хочет стать счастливым обладателем прекрасной дачи в Павлово Посадском районе, в снт Заозерье 280, вблизи природы, звоните, приезжайте, пока у Вас есть все шансы её приобрести! На земельном участке расположено несколько строений: Жилой дом с мансардой, построенный из кирпича, отапливается дровами, за счет современной печки. В доме имеется 2 комнаты, укомплектованные мебелью. Всё остается! Второе строение, построенное из бруса это летняя кухня с верандой, парной и спальной комнатой в мансардной части; Гараж, построенный из кирпича, предназначен для одной машины; Сарай для садового инвентаря, туалет, уличный душ и теплица. Из коммуникаций: электричество, водопровод ( скважина и сезонная вода), вай фай. Вся территория, включая строения, ухоженные, в очень хорошем состоянии! Остается буквально Всё! Просто приезжайте, живите и наслаждайтесь! А так же на земельном участке имеются выделенные дорожки, которые облагорожены плиткой, растут плодовые деревья и кустарники. Удачное месторасположение: в пяти минутах езды есть 2 озера. В шаговой доступности автобусная остановка, на которой останавливаются автобусы, идущие как в город Павловский Посад, так и на Москву!