Горьковское ш., 66 км от МКАД
Сахарник СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот., дерево, 2000 год.
Цена 580 тыс. ₽, снижали с 650 тыс.; первая цена 650 тыс. ₽ от 09.10.2026.
Рейтинг 70/100 · уверенность 66 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 367 тыс. → дом ≈213 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈493 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,07 млн / целевая ≈1,86 млн / пессимист. ≈1,66 млн → от пессимистичной прибыль ≈663 тыс. ₽, маржа 40 %, ROI 67 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Электрогорск ≈8,6 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13327
Рейтинг 70/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 10.4 |
| торг | 5 | 72 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 49 % | 3.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 198 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 367 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 213 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сахарник СНТ | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Энтузиаст СНТ | 7 сот. | 1 550 000 | 221 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нефтяник-10 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голубые Дали СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голубые Дали СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голубые Дали СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голубые Дали СНТ | 6,4 сот. | 290 000 | 45 312 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Весна СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кулиги-3 СНТ | 6,2 сот. | 1 270 000 | 204 839 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кулиги-3 СНТ | 11,3 сот. | 950 000 | 84 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 625 / 62 367 / 96 667 |
| цена объекта | 580 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 493 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 070 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 966 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 863 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 656 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 663 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 67 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Кулиги-3 СНТ | 30 м² | 5,6 сот. | 1 799 000 | 59 967 | снято (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Возрождение СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Тимково д. | 29 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 51 724 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Зеленый дол СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 96 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ягодка СНТ | 36 м² | 6,6 сот. | 1 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Чайка-2 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 73 611 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Возрождение СНТ | 37 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 67 568 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Виктория СНТ | 38,6 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 64 767 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Буровик СНТ | 32 м² | 6 сот. | 820 000 | 25 625 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2026 | 650 000 | история площадки |
| 16.10.2026 | 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 580 000 (−20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 580 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Горьковское или Щёлковское шоссе 65 км Участок с небольшим домиком, в виде бытовки, в доме печь буржуйка. Дом Жилой по назначению, прописка, участок размежеван, гараж тоже оформлен. Все постройки стоят на кадастровом учете! Так же на участке есть большой гараж на два авто и фундамент под дом 6х8 Соседи с трёх сторон, участок очень высокий, огорожен профнастилом. Электричество 8 кВт Водопровод сезонный, с мая по октябрь. Долгов перед СНТ нет, круглогодичный подъезд! Рядом круглогдичный магазин продукты! Ворота в СНТ автоматические, рядом автобусная остановка!