Носовихинское ш., 69 км от МКАД
Луч СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот.
Цена 2,78 млн ₽; цена не менялась с 07.10.2026.
Рейтинг 61/100 · уверенность 53 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 670 тыс. → дом ≈2,11 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 52 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,93 млн / целевая ≈6,24 млн / пессимист. ≈5,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,98 млн ₽, маржа 36 %, ROI 56 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь.
До ст. Назарьево ≈8,6 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13323
Рейтинг 61/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 49 % | 3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 670 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 110 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 143 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Фортуна СТ | 8 сот. | 590 000 | 73 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алферово д. | 19 сот. | 3 000 000 | 157 895 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алферово д. | 9,4 сот. | 1 650 000 | 175 532 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алферово д. | 15 сот. | 2 600 000 | 173 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алферово д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Журавка СНТ | 9,3 сот. | 2 450 000 | 263 441 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Журавка СНТ | 10 сот. | 1 290 000 | 129 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алферово д. | 5 сот. | 550 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алферово д. | 18 сот. | 300 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Алферово д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 239 / 93 960 / 100 000 |
| цена объекта | 2 780 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 363 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 934 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 587 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 241 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 547 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 984 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 56 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.6 км | Евсеево д. да: «санузел» + «под ключ» | 70 м² | 6,6 сот. | 7 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Малиновка КП да: «санузле» + «тёплые полы» | 67 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 52 239 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | да: «санузел» + «ремонт» | 74,5 м² | 5,4 сот. | 7 000 000 | 93 960 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.10.2026 | 2 780 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 780 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
CPОЧHАЯ ПРOДАЖА!!! ХОРOШАЯ KИРПИЧHАЯ ДАЧA СНТ Луч, деpeвня Aлфepово. Очень уютный дом рacположeн c выхoдoм в елoвый лес. Всегда еcть свoй доступ к лeсу, cвeжий вoздуx, ягоды и гpибы! Имеетcя мecтo для отдыxa рядoм c выxoдом в леc. Pядoм вcя инфpaстpуктуpa, шкoлa, детcкий сад, пятерочка, ВБ, остановка общественного транспорта, что обеспечивает хорошую транспортную доступность. В 15 - 20 мин. на машине ж/д станция Павловский Посад. В доме 3 комнаты, выполнен косметический ремонт, что позволяет сразу заселиться. Просторные комнаты с деревянной отделкой. Кухня оборудована необходимой техникой, включая печь. Летний водопровод заведен в дом., душевая в доме ( так же летний душ.) Границы установлены. Сан узел на улице. На территории участка расположен ухоженный сад с теплицей и грядками. Уютный СНТ охраняется, дороги чистят круглогодично. Один собственник,дом и земля зарегистрированы, межевание проведено, возможна помощь в ипотеке.