Носовихинское ш., 50 км от МКАД
Рябина СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 40 м², участок 6,1 сот., дерево, 2013 год.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 09.10.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 65 %
Земля ≈261 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 1,59 млн → дом ≈1,61 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–187 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,93 млн / целевая ≈2,64 млн / пессимист. ≈2,35 млн → от пессимистичной прибыль −1,07 млн ₽, маржа −46 %, ROI −31 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец, газ.
До ст. Вохна ≈1,3 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13322
Рейтинг 20/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 83 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 261 176 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 593 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 607 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 175 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 8 сот. | 2 750 000 | 343 750 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Садовник СНТ | 6,8 сот. | 1 800 000 | 264 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 10 сот. | 3 990 000 | 399 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 7,5 сот. | 5 000 000 | 666 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | ЛПХ Большое Рахманово пос. | 10,2 сот. | 104 600 | 10 255 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6,7 сот. | 4 000 000 | 597 015 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 836 / 66 066 / 186 701 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 934 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 787 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 641 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 347 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 073 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | 40 м² | 6,1 сот. | 3 750 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 44 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 60 227 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | Павловский Посад СНТ | 42 м² | 5 сот. | 5 200 000 | 123 810 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 45,6 м² | 7,8 сот. | 3 200 000 | 70 175 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.7 км | Дубрава-3 КП | 39,1 м² | 9 сот. | 7 300 000 | 186 701 | снято (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мир СНТ | 35 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Мир СНТ | 35,4 м² | 6 сот. | 950 000 | 26 836 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 42,5 м² | 7,4 сот. | 4 950 000 | 116 471 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | Родничок СНТ | 43 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 46 512 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Радуга СНТ | 46 м² | 5 сот. | 2 850 000 | 61 957 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 145920690 Продается добротная, брусовая (брус 100х100) дача, облицована сайдингом, построенная ПСК "Зодчий". Дом отапливается печью, мебелирован, зарегистрирован. Участок 612 м2. Категория земель: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: для садоводства. Участок правильной формы, ухоженный, с расположенным на нем хозблоком, туалетом, летним душем с подогревом, дровницей, колодцем с питьевой водой. Имеются плодово-ягодные деревья и кустарники. Дача расположена в черте города. Тихое, спокойное место. Газ проходит по границе СНТ. В шаговой доступности все значимые объекты инфраструктуры: ж\д станция "Вохна", магазины, детские сады, школы, пвз, аптеки и т.д. На просмотр записывайтесь заранее!!!