Горьковское ш., 69 км от МКАД
Зеленый дол СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 90 м², участок 7 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 18.10.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 62 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 475 тыс. → дом ≈3,02 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 13 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,99 млн / целевая ≈2,69 млн / пессимист. ≈2,39 млн → от пессимистичной прибыль −2,19 млн ₽, маржа −91 %, ROI −48 %.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Электрогорск ≈9,9 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13320
Рейтинг 18/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 39 % | 2.4 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 858 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 475 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 025 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 611 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Фиалка СНТ | 8 сот. | 290 000 | 36 250 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фиалка СНТ | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Весна СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Комета СНТ | 8,1 сот. | 1 200 000 | 148 148 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Комета СНТ | 16 сот. | 5 000 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Посадская Слобода СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Источник СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малахит СНТ | 16 сот. | 2 800 000 | 175 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малахит СНТ | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Звезда СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 000 / 33 152 / 77 320 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 988 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 839 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 689 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 390 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 185 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −91 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Комета СНТ | 89,5 м² | 8 сот. | 3 100 000 | 34 637 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Восток СНТ | 90 м² | 5,6 сот. | 2 850 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Эхо СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 30 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Импульс СНТ | 95 м² | 6 сот. | 5 150 000 | 54 211 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Кулиги-2 СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 24 444 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Первомайское СНТ | 90 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 14 444 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ново-Озерное СНТ | 85 м² | 9 сот. | 4 700 000 | 55 294 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Источник СНТ | 97 м² | 7 сот. | 7 500 000 | 77 320 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аэрофлот-2 СНТ | 100 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 13 000 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесное 2 СНТ | 81,5 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 55 215 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок 7 сот. с брусовым домом 90 кв м. В доме кухня-студия, вода заведена, есть бойлер на 50 л. Гостиная с печкой кирпичной кладки. 2 спальни на 1 этаже. Винтовая лестница. 1 большая комната на втором этаже. С\у с душевой кабиной, стиральной машиной, бойлером. Летний душ отдельно стоящий. Мангальная зона. Качели. Теплица. Навес для автомобиля. Плодово-ягодные деревья и кустарники (яблоня, вишня, слива, малина, калина, смородина, крыжовник и т.д) Множество цветов. Хвойная роскошь. Электричество. Сезонный водопровод (апрель-октябрь) вода с артезианской глубоководной скважины (более 100 метров). Интернет. Снт охраняемо. Магазин круглогодичный.Асфальтированная дорога от Горьковского шоссе до снт. 7 км до г. Электрогорск (вся инфраструктура-поликлиника,больница, аптеки,рынок, магазины,ТЦ, ж/д станция, автостанция (метро Измайловская).