Новорязанское ш., 69 км от МКАД
Пенсионер СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 10 м², участок 4 сот.
Цена 500 тыс. ₽, поднимали с 420 тыс.; первая цена 420 тыс. ₽ от 17.04.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 56 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 417 тыс. → дом ≈83 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈425 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈950 тыс. / целевая ≈855 тыс. / пессимист. ≈760 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈135 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); свет — есть.
До ст. Москворецкая ≈1,4 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1332
Рейтинг 40/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 43 % | 21.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 9.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 205 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 417 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 83 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Пенсионер СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пенсионер СНТ | 5,1 сот. | 850 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Колыберево СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Колыберево-2 СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Колыберево-2 СНТ | 3 сот. | 750 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ачкасово с. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ачкасово с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ачкасово с. | 11 сот. | 1 125 000 | 102 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Ачкасово с. | 24,5 сот. | 2 290 000 | 93 469 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 90 909 / 125 000 |
| цена объекта | 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 425 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 950 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 902 000 ₽ |
| продажа: целевая | 855 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 760 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 135 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Колыберево-2 СНТ | 10 м² | 3 сот. | 450 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Восход-2 СНТ | 10 м² | 4 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | 10 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 250 000 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.4 км | Пчелка-2 СНТ | 10 м² | 5 сот. | 990 000 | 99 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | 10 м² | 5,3 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.7 км | Семиславка СНТ | 12 м² | 6 сот. | 570 000 | 47 500 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Зарница сад. уч. | 12 м² | 6 сот. | 299 999 | 25 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Химик-2 СНТ | 13 м² | 5 сот. | 600 000 | 46 154 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Околица СНТ | 11 м² | 2,6 сот. | 1 000 000 | 90 909 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Потаповское д. | 12 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 420 000 | история площадки |
| 24.04.2026 | 430 000 (+10 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 450 000 (+20 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 500 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 4 сотки с небольшим домиком в Снт Пенсионер. Электричество есть в домике свет и розетки(счётчик на столбе), туалет на улице, вода поливочная на участке, есть различные насаждения цветы и не только(сливы, яблони, вишни), без долгов. Есть возможность выкупить у соседей 1 сотку и сделать хороший заезд для машины. В прошлом году заказывали трактор перекопать всю землю. Отличное место для отдыха и садоводства.