Горьковское ш., 49 км от МКАД
Рассвет СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 70 м², участок 4,3 сот., дерево.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 26.10.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 65 %
Земля ≈113 тыс. ₽/сот. × 4,3 сот. = 487 тыс. → дом ≈2,51 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,94 млн / целевая ≈3,55 млн / пессимист. ≈3,15 млн → от пессимистичной прибыль −697 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; свет — есть.
До ст. Казанское ≈4,8 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №13308
Рейтинг 23/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 3 % | 0.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 12 % | 1.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 113 366 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 487 000 ₽ (4,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 513 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Рассвет СНТ | 5,2 сот. | 798 000 | 153 462 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Субботино д. | 5,5 сот. | 1 550 000 | 281 818 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Субботино д. | 5,4 сот. | 850 000 | 157 407 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дубки СНТ | 6 сот. | 1 090 000 | 181 667 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мечта СНТ | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Субботино д. | 6,7 сот. | 1 650 000 | 246 269 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Искра СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Субботино д. | 5,5 сот. | 1 000 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дубки СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 375 / 56 964 / 66 667 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 941 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 744 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 547 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 153 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -697 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Землеустроитель СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 55 714 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Мичуринец СНТ | 70 м² | 6 сот. | 4 250 000 | 60 714 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Золотые пески СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 52 857 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Энергетик СНТ | 72 м² | 6,2 сот. | 3 300 000 | 45 833 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Большие Дворы пгт | 70 м² | 6 сот. | 4 650 000 | 66 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | 70 м² | 6,2 сот. | 6 900 000 | 98 571 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | Старица СНТ | 77,3 м² | 6,4 сот. | 4 500 000 | 58 215 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 63 м² | 5 сот. | 4 200 000 | 66 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3 км | Шелковик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 21 667 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Золотые пески СНТ | 64 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 34 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.10.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 546026. Продаётся дача 70 м на участке 4.3 сотки в СНТ Рассвет (г.о. Павловский Посад). Дача: 70 кв.м подойдёт для сезонного проживания, утеплена, проста в обслуживании. Кухня расположена в отдельном утепленном здании на участке.