Горьковское ш., 92 км от МКАД
Клубничка-2 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 30 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 650 тыс. ₽, снижали с 750 тыс.; первая цена 750 тыс. ₽ от 16.05.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 61 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 478 тыс. → дом ≈172 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈552 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈891 тыс. / целевая ≈802 тыс. / пессимист. ≈713 тыс. → от пессимистичной прибыль −440 тыс. ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Крутое ≈5,9 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №13304
Рейтинг 16/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.4 |
| торг | 5 | 89 % | 6.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 794 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 478 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 172 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 733 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Клубничка-2 СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Веснянка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Клубничка СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Клубничка СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Магнолия сад. уч. | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Тополиный пос. | 10,5 сот. | 1 100 000 | 104 762 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Тополиный пос. | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Яблонька СНТ | 8,1 сот. | 950 000 | 117 284 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Тополиный пос. | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Березка-2 СДТ | 7,7 сот. | 400 000 | 51 948 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 29 666 / 50 000 |
| цена объекта | 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 552 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 891 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 846 000 ₽ |
| продажа: целевая | 802 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 713 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -439 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Малинка СНТ | 28,5 м² | 6,5 сот. | 950 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | ТЭЦ-22 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 780 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Клондайк СДТ | 30 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Рассвет СНТ | 30 м² | 6 сот. | 690 000 | 23 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Текстильщик-3 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 020 000 | 34 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Локомотив СДТ | 30 м² | 6 сот. | 500 000 | 16 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Березки СНТ | 32 м² | 6 сот. | 750 000 | 23 438 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Текстильщик-1 СНТ | 27 м² | 9,3 сот. | 990 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Тополиный пос. | 35 м² | 9,6 сот. | 2 500 000 | 71 429 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Содружество СНТ | 34,3 м² | 6,3 сот. | 2 490 000 | 72 595 выброс, не в счёт | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.05.2026 | 750 000 | история площадки |
| 27.05.2026 | 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 650 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок ровной прямоугольной формы. На участке дом, колодец. 2 сарая, туалет. Круглогодичный подъезд. На территории СНТ имеется 2 пруда, также с мая по сентябрь работает магазин. Требуется ремонт. Свет по границе. Торг. Торг.