Горьковское ш., 89 км от МКАД
Карболитовец СДТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 40 м², участок 7,4 сот., дерево, 1980 год.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 11.06.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 70 %
Земля ≈108 тыс. ₽/сот. × 7,4 сот. = 800 тыс. → дом ≈700 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 47 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,5 млн / целевая ≈2,25 млн / пессимист. ≈2 млн → от пессимистичной прибыль ≈27 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Крутое ≈3,9 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №13299
Рейтинг 30/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 31 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 117 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 800 000 ₽ (7,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 700 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Карболитовец СДТ | 8,2 сот. | 1 600 000 | 195 122 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тополиный пос. | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Карболитовец СДТ | 5,2 сот. | 670 000 | 128 846 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тополиный пос. | 5 сот. | 900 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тополиный пос. | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тополиный пос. | 10,5 сот. | 1 100 000 | 104 762 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тополиный пос. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тополиный пос. | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березка-2 СДТ | 7,7 сот. | 400 000 | 51 948 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Карболитовец СДТ | 6 сот. | 1 188 008 | 198 001 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 667 / 63 205 / 73 460 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 502 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 377 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 252 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 002 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 27 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Текстильщик-4 СНТ | 40 м² | 9 сот. | 2 300 000 | 57 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Текстильщик-4 СНТ | 40 м² | 9 сот. | 2 100 000 | 52 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тополиный пос. | 35 м² | 9,6 сот. | 2 500 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Союз СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 56 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 42,2 м² | 4 сот. | 3 100 000 | 73 460 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Содружество СНТ | 34,3 м² | 6,3 сот. | 2 490 000 | 72 595 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Веснянка СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 44,3 м² | 5,4 сот. | 2 800 000 | 63 205 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | 47,4 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 103 376 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | Смена СНТ | 48 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 05.07.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 10.08.2026 | 1 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Объект 2337. В продаже дача в 5 минутах езды от города Орехово-Зуево садовое товарищество Карболитовец Удобное транспортное сообщение на своем авто, а также на автобусе, 15 минут езды до ж/д станции. Участок 7,5 соток на нем расположен небольшой