Горьковское ш., 82 км от МКАД
Орехово-Зуево г., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 86,7 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,95 млн ₽; цена не менялась с 19.10.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 65 %
Земля ≈153 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 919 тыс. → дом ≈1,03 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,53 млн, покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,49 млн / целевая ≈3,15 млн / пессимист. ≈2,79 млн → от пессимистичной прибыль −395 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; баня/сауна.
До ст. Орехово-Зуево ≈1,2 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №13295
Рейтинг 27/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 153 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 919 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 029 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 869 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 42 Участок пос. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | 42 Участок пос. | 8 сот. | 290 000 | 36 250 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | 42 Участок пос. | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 25 сот. | 25 000 000 | 1 000 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6 сот. | 10 000 000 | 1 666 667 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10,5 сот. | 11 500 000 | 1 095 238 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 6,1 сот. | 5 800 000 | 950 820 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 18 сот. | 7 200 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 5,5 сот. | 5 550 000 | 1 009 091 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 534 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 867 / 45 264 / 88 832 |
| цена объекта | 1 948 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 655 800 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 494 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 319 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 145 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 795 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -394 800 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Текстильщик-3 СНТ | 77 м² | 6,5 сот. | 3 100 000 | 40 260 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Берендей СНТ | 85 м² | 6,6 сот. | 3 700 000 | 43 529 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Щербинино д. | 95 м² | 8 сот. | 14 950 000 | 157 368 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Коммунальник сад. уч. | 75 м² | 6 сот. | 1 490 000 | 19 867 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | 67,9 м² | 5,3 сот. | 4 350 000 | 64 065 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.4 км | Сермино д. | 78,8 м² | 7,8 сот. | 7 000 000 | 88 832 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Мечта СНТ | 70 м² | 8,7 сот. | 3 290 000 | 47 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Мечта СНТ | 70 м² | 8,7 сот. | 3 800 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 110 м² | 4 сот. | 13 700 000 | 124 545 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | Клубничка СНТ | 77 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 31 818 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.10.2026 | 1 948 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 948 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом с участком в Московской области Адрес: Московская область, Орехово-Зуевский район, восточнее дер. Халтурино, с/т "Связист", что ближе к Шатуре.(22 км) Участок: 603 кв. м (6,03 сотки), кадастровый номер по запросу Категория земель: земли Торг.