Горьковское ш., 82 км от МКАД
Орехово-Зуево г., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 48 м², участок 7,8 сот., дерево.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 13.10.2026.
Рейтинг 68/100 · уверенность 65 %
Земля ≈153 тыс. ₽/сот. × 7,8 сот. = 1,19 млн → дом ≈706 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–176 тыс. ₽/м², медиана 108 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,51 млн / целевая ≈4,96 млн / пессимист. ≈4,41 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,83 млн ₽, маржа 42 %, ROI 71 %.
Коммуникации: вода — нет; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Орехово-Зуево ≈1,2 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №13294
Рейтинг 68/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 35 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 153 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 194 000 ₽ (7,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 706 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 708 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 42 Участок пос. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | 42 Участок пос. | 8 сот. | 290 000 | 36 250 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | 42 Участок пос. | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 25 сот. | 25 000 000 | 1 000 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6 сот. | 10 000 000 | 1 666 667 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10,5 сот. | 11 500 000 | 1 095 238 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 6,1 сот. | 5 800 000 | 950 820 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 18 сот. | 7 200 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 5,5 сот. | 5 550 000 | 1 009 091 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 000 / 108 052 / 176 275 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 512 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 236 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 961 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 410 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 835 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 71 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | 47,4 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 103 376 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 46,3 м² | 8 сот. | 6 199 000 | 133 888 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 44,3 м² | 5,4 сот. | 2 800 000 | 63 205 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 51 м² | 10,5 сот. | 8 990 000 | 176 275 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 53 м² | 10 сот. | 6 900 000 | 130 189 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 42,2 м² | 4 сот. | 3 100 000 | 73 460 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.8 км | Смена СНТ | 48 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | 54,5 м² | 7,8 сот. | 7 250 000 | 133 028 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 55 м² | 8,5 сот. | 6 200 000 | 112 727 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.7 км | Веснянка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.10.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135672412 Продается уютная дача в Орехово-Зуево оптимальный вариант для ценителей спокойной жизни и выгодной покупки. Три комнаты, 48 м, каркасный дом с косметическим ремонтом по привлекательной цене 2 000 000 руб. Прямая продажа, все документы