Горьковское ш., 21 км от МКАД
имени Воровского пос., Богородский гор. округ
Дом 34 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 09.09.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 63 %
Земля ≈143 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 860 тыс. → дом ≈1,04 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–109 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈680 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,15 млн / целевая ≈1,94 млн / пессимист. ≈1,72 млн → от пессимистичной прибыль −574 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Поселок Воровского ≈2,1 км по прямой; до МКАД 21 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №13293
Рейтинг 38/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 91 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 143 270 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 860 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 040 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 588 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Экран СНТ | 7,8 сот. | 1 100 000 | 141 026 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Заря СНТ | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заря СНТ | 5,3 сот. | 600 000 | 113 208 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заря СНТ | 20 сот. | 6 200 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Звезда СНТ | 9,4 сот. | 2 150 000 | 228 723 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Звезда СНТ | 9,4 сот. | 1 600 000 | 170 213 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заря СНТ | 5,3 сот. | 850 000 | 160 377 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заря СНТ | 6,2 сот. | 700 000 | 112 903 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 7,1 сот. | 1 200 000 | 169 014 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 778 / 68 594 / 108 571 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 151 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 043 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 936 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 721 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -574 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Торфяник СНТ | 35 м² | 5,8 сот. | 3 000 000 | 85 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | имени Воровского пос. | 32 м² | 6,8 сот. | 2 150 000 | 67 188 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Светлячок-2 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Мичуринский Труженик СНТ | 35 м² | 7,3 сот. | 3 800 000 | 108 571 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Ветеран ЦАО СНТ | 35 м² | 9 сот. | 2 250 000 | 64 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заря СНТ | 38,6 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 77 720 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Озерки СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Березка СНТ | 30 м² | 6,9 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 27,7 м² | 6,4 сот. | 1 780 000 | 64 260 | снято (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Восход СНТ | 35 м² | 7,8 сот. | 2 700 000 | 77 143 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.09.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 02.10.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу, 28 км от МКАД, Носовихинское шоссе. Дом 34 кв.метра, 2-хэтажный, деревянный. Крыша из шифера. Фундамент кирпичный. 4 комнаты и веранда. Участок 607 кв.метров (6 соток). По факту 8-9 соток.Ровный. Есть плодовые деревья, смородина. 2