Горьковское ш., 49 км от МКАД
Дальняя д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 62,6 м², участок 6 сот., дерево, 1995 год.
Цена 1,99 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 59 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 599 тыс. → дом ≈1,39 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 20 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈1,15 млн, покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,24 млн / целевая ≈3,81 млн / пессимист. ≈3,39 млн → от пессимистичной прибыль ≈546 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Электрогорск ≈11,5 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №13292
Рейтинг 43/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 96 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 38 % | 16.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 27 % | 1.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 792 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 599 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 391 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 220 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Дальняя д. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лесное-3 СНТ | 6,1 сот. | 650 000 | 106 557 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесное СНТ | 10,8 сот. | 1 150 000 | 106 481 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Спринт СНТ | 6 сот. | 590 000 | 98 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Спринт СНТ | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Импульс СНТ | 6,1 сот. | 520 000 | 85 246 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Звезда СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Эдем СНТ | 8 сот. | 999 900 | 124 988 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Фиалка СНТ | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Фиалка СНТ | 8 сот. | 290 000 | 36 250 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 152 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 828 / 68 508 / 100 000 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 236 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 024 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 812 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 389 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 545 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Заря СНТ да: «ванная» + «ремонт» | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Родничок СНТ да: «санузел» + «отделки» | 60 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 100 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Боровково д. да: «санузел» + «ламинат» | 67 м² | 5,6 сот. | 6 500 000 | 97 015 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Михалево д. да: «душевая» + «ремонт» | 58 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 19 828 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 1 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 114181038 УНИКАЛЬНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ! ДВА ДОМА ПО ЦЕНЕ ОДНОГО ! Мечтаете о собственном уголке вдали от городской суеты? Это ваш шанс! Продается два уютных дома на участке 6 соток в живописном СНТ "Лесное", Павлово-Посадский район. Адрес: Московская Торг.