Горьковское ш., 33 км от МКАД
Ногинск г., Богородский гор. округ
Дом 52,5 м², участок 4,3 сот., дерево.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 15.09.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 59 %
Земля ≈299 тыс. ₽/сот. × 4,3 сот. = 1,28 млн → дом ≈865 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 42 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈850 тыс., покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,59 млн / целевая ≈2,33 млн / пессимист. ≈2,07 млн → от пессимистичной прибыль −604 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Ногинск ≈0,4 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №13290
Рейтинг 41/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 43 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 3 % | 0.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 298 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 285 000 ₽ (4,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 865 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 476 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 6,6 сот. | 2 112 000 | 320 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 9,6 сот. | 2 800 000 | 291 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 10,3 сот. | 4 100 000 | 398 058 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 30 сот. | 8 500 000 | 283 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 38 сот. | 7 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 19 сот. | 18 900 000 | 994 737 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 27 сот. | 32 400 000 | 1 200 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 17 сот. | 18 500 000 | 1 088 235 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 8,7 сот. | 15 000 000 | 1 724 138 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 4 сот. | 6 500 000 | 1 625 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 850 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 500 / 47 560 / 57 143 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 592 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 462 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 333 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 074 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -603 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Приозерное СНТ | 52,5 м² | 4,3 сот. | 2 500 000 | 47 619 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Жилино д. | 56 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 57 143 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Заря СНТ | 62 м² | 5,3 сот. | 5 100 000 | 82 258 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Жилино д. | 60 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 47 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.09.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 05.10.2026 | 2 150 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 138714263 Продаётся уютный летний двухэтажный дом, полностью готовый встречать новых хозяев для душевных выходных и летнего отпуска. ВОЗМОЖНА ПРОПИСКА! О доме и участке: Дом: 52,5 кв.м, 2 этажа. На втором этаже установлено панорамное окно - вид