Горьковское ш., 49 км от МКАД
Дальняя д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 72 м², участок 9 сот., дерево, 2008 год.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 12.10.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 909 тыс. → дом ≈1,99 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,51 млн / целевая ≈3,16 млн / пессимист. ≈2,81 млн → от пессимистичной прибыль −895 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Электрогорск ≈11,5 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №13284
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 105 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 11 % | 0.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 27 % | 1.6 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 042 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 909 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 991 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 653 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Дальняя д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дальняя д. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лесное-3 СНТ | 6,1 сот. | 650 000 | 106 557 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесное СНТ | 10,8 сот. | 1 150 000 | 106 481 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Спринт СНТ | 6 сот. | 590 000 | 98 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Спринт СНТ | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Импульс СНТ | 6,1 сот. | 520 000 | 85 246 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Звезда СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Эдем СНТ | 8 сот. | 999 900 | 124 988 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Фиалка СНТ | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 789 / 48 490 / 113 889 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 513 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 337 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 162 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 810 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -895 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Дальняя д. | 70 м² | 12 сот. | 7 500 000 | 107 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Импульс СНТ | 75,6 м² | 6 сот. | 6 990 000 | 92 460 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | ВИМовец СНТ | 70 м² | 10 сот. | 3 400 000 | 48 571 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Лесное СНТ | 72 м² | 6,2 сот. | 2 700 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Тимково д. | 73 м² | 10 сот. | 4 700 000 | 64 384 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Первомайское СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Гаврилово д. | 72 м² | 12 сот. | 8 200 000 | 113 889 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дальняя д. | 62,6 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 31 789 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Агропром-1 СНТ | 72,3 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 48 409 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Кулиги-1 СНТ | 71 м² | 5,7 сот. | 2 290 000 | 32 254 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.10.2026 | 2 950 000 | история площадки |
| 26.10.2026 | 2 900 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 146073545 Предлагается к продаже добротный двухэтажный дом 72 м на участке 9 соток в прекрасном месте, окружённом сосновым лесом с круглогодичным подъездом. О доме:Фундамент: высокий, надёжный ленточно-блочный с продухами гарантия долговечности Торг.