Горьковское ш., 33 км от МКАД
Иванисово с., Электросталь гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., дерево, 1994 год.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 05.10.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 69 %
Земля ≈204 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,22 млн → дом ≈1,98 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,96 млн / целевая ≈2,67 млн / пессимист. ≈2,37 млн → от пессимистичной прибыль −1,25 млн ₽, маржа −53 %, ROI −34 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — есть; свет — есть; баня/сауна.
До ст. Фрязево ≈1,2 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №13282
Рейтинг 32/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 204 038 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 224 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 976 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 933 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Иванисово СНТ | 5,7 сот. | 900 000 | 157 895 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Иванисово СНТ | 4 сот. | 2 250 000 | 562 500 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фрязево пос. | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубровка СНТ | 5 сот. | 400 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рябинушка СНТ | 7 сот. | 2 450 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фрязево пос. | 6,3 сот. | 3 200 000 | 507 936 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дружный СНТ | 5 сот. | 950 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дубровка СТ | 6,5 сот. | 1 600 000 | 246 154 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фрязево пос. | 5,9 сот. | 3 500 000 | 593 220 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малыш СНТ | 6,3 сот. | 4 600 000 | 730 159 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 866 / 58 000 / 82 258 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 965 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 817 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 668 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 372 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 248 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Станколиния СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 177 777 | 36 296 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Ласточка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Заря СНТ | 62 м² | 5,3 сот. | 5 100 000 | 82 258 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Дальний СНТ | 50 м² | 7 сот. | 3 999 000 | 79 980 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Маяк СНТ | 67 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 26 866 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Энтузиаст СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Энергетик СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Светлячок СНТ | 71 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 45 070 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Родник СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 799 000 | 62 200 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | имени Воровского пос. | 44 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 140 909 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 145832014 Продаётся уютная, ухоженная летняя дача: 2-этажный дом 60 м на благоустроенном участке 6 соток в охраняемом СНТ "Южное" (вблизи г. Электросталь). Формат "заезжай и живи" объект полностью укомплектован мебелью и техникой, не требует Торг.