Горьковское ш., 38 км от МКАД
Восход СНТ, Богородский гор. округ
Дом 40,6 м², участок 4,6 сот., дерево.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 21.09.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 4,6 сот. = 547 тыс. → дом ≈2,65 млн ₽, 65 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–119 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈712 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,23 млн / целевая ≈2,01 млн / пессимист. ≈1,78 млн → от пессимистичной прибыль −1,65 млн ₽, маржа −92 %, ROI −48 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Машиностроитель ≈2,9 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №13281
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 118 973 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 547 000 ₽ (4,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 653 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 65 345 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 8,8 сот. | 870 000 | 98 864 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Звезда СНТ | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Заря СНТ | 4,9 сот. | 1 350 000 | 275 510 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заря СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 25 сот. | 16 000 000 | 640 000 | снят (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Весна СНТ | 7 сот. | 1 450 000 | 207 143 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Весна СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Северное СНТ | 7 сот. | 1 599 999 | 228 571 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Росинка-Борилово СНТ | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 4,5 сот. | 2 620 000 | 582 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 712 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 286 / 57 475 / 119 048 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 231 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 119 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 008 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 785 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 647 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −92 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Весна СНТ | 40 м² | 6,4 сот. | 2 299 000 | 57 475 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | 41,2 м² | 3 сот. | 7 400 000 | 179 612 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Мичуринец СНТ | 35 м² | 4,6 сот. | 1 199 999 | 34 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 40 м² | 3,6 сот. | 4 090 000 | 102 250 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.7 км | Любитель СНТ | 40 м² | 4 сот. | 1 750 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | 39 м² | 3,6 сот. | 3 650 000 | 93 590 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Юбилейный СНТ | 40,2 м² | 4 сот. | 3 000 000 | 74 627 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Ромашка СНТ | 41 м² | 6,1 сот. | 2 050 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | 35,7 м² | 3 сот. | 4 249 999 | 119 048 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.8 км | Строитель СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 144695954 Продается ухоженный дачный дом в СНТ. Основные характеристики: Дом: Частично пластиковые окна. Отопление конвекторы. Вода (летний водопровод) заведена в дом. Техника и мебель - по договоренности. Участок: Ровный, сухой, полностью