Горьковское ш., 23 км от МКАД
Алексеевка д., Богородский гор. округ
Дом 55 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 3,22 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 65 %
Земля ≈171 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,02 млн → дом ≈2,2 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 48 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,74 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,58 млн / целевая ≈3,22 млн / пессимист. ≈2,86 млн → от пессимистичной прибыль −874 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −23 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); отопление — есть; свет — есть.
До ст. Колонтаево ≈2,4 км по прямой; до МКАД 23 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №13278
Рейтинг 28/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 546 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 023 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 197 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 945 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Алексеевка д. | 20 сот. | 6 900 000 | 345 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Отдых СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Жемчуг СНТ | 11 сот. | 2 650 000 | 240 909 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Жемчуг СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Зорька СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ивашево д. | 21 сот. | 2 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Колонтаево Клаб ТСН | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 1.8 км | Ивашево д. | 29 сот. | 4 500 000 | 155 172 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Колонтаево Клаб ТСН | 9,2 сот. | 2 000 000 | 217 391 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Колонтаево Клаб ТСН | 14,6 сот. | 4 600 000 | 315 068 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 228 / 66 150 / 90 000 |
| цена объекта | 3 220 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 737 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 579 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 400 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 221 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 863 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -874 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «санузел» + «ремонтом» | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | СУ-25 СНТ да: «ванная» + «ремонт» | 50,8 м² | 6 сот. | 2 449 999 | 48 228 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Сантехдеталь СНТ да: «санузел» + «мебели» | 60 м² | 6,1 сот. | 3 150 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Титан СНТ да: «с/у» + «тёплые полы» | 50 м² | 6 сот. | 3 990 000 | 79 800 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 3 220 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 220 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На ухоженном земельном участке площадью 6 соток расположен добротный деревянный дом площадью 55 квадратных метров, а так же имеется крыльцо в ширину дома. Постройка выполнена из качественного бруса размером 150150 мм, установлен надежный ленточный