Горьковское ш., 47 км от МКАД
Горелый Лес СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 52 м², участок 10 сот., дерево.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 21.07.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 57 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,1 млн → дом ≈1,65 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 78 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,93 млн / целевая ≈3,54 млн / пессимист. ≈3,15 млн → от пессимистичной прибыль −132 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Лесная ≈2,3 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №13277
Рейтинг 36/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 197 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 102 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 648 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 692 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Горелый Лес СНТ | 7,3 сот. | 1 800 000 | 246 575 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горелый Лес СНТ | 17 сот. | 3 600 000 | 211 765 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Горелый Лес СНТ | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горелый Лес СНТ | 7,6 сот. | 1 070 000 | 140 789 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горелый Лес СНТ | 8,3 сот. | 1 590 000 | 191 566 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горелый Лес СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Энтузиаст СНТ | 9,3 сот. | 600 000 | 64 516 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Энтузиаст СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 000 / 78 000 / 114 000 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 931 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 734 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 538 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 145 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -132 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «ванная» + «отделка» | 50 м² | 10 сот. | 3 900 000 | 78 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «ванная» + «отделка» | 50 м² | 10 сот. | 3 900 000 | 78 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Березовое СНТ да: «санузле» + «теплые полы» | 50 м² | 10 сот. | 5 700 000 | 114 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 3 499 000 | история площадки |
| 09.11.2026 | 2 750 000 (−749 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 13:20 | смена цены | 3 499 000 → 2 750 000 |
Описание
Представляю Вашему вниманию ! Дачный дом в стиле А-фрейм с потрясающим садом в знаменитом снт "Горелый Лес"- твой личный уголок Рая! Просторный ухоженный участок, правильной формы с ровным рельефом, сухой, общая площадь составляет- 1027 кв. м.! Торг.