Горьковское ш., 21 км от МКАД
Горьковское Болото-НМ СНТ, Богородский гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 28.08.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 67 %
Земля ≈208 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,66 млн → дом ≈1,84 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,9 млн / целевая ≈2,61 млн / пессимист. ≈2,32 млн → от пессимистичной прибыль −1,46 млн ₽, маржа −63 %, ROI −38 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Поселок Воровского ≈2,4 км по прямой; до МКАД 21 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №13276
Рейтинг 32/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 207 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 663 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 837 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 740 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Журналист СНТ | 6 сот. | 1 390 000 | 231 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Булгаково СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Булгаково СНТ | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 7,1 сот. | 1 200 000 | 169 014 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Звезда СНТ | 6,5 сот. | 1 650 000 | 253 846 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 50 сот. | 15 500 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Булгаково д. | 40 сот. | 4 370 000 | 109 250 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Слава СНТ | 7 сот. | 3 100 000 | 442 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | имени Воровского пос. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 578 / 58 000 / 79 800 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 900 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 755 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 610 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 320 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 455 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | имени Воровского пос. | 50 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Заря СНТ | 50 м² | 5 сот. | 3 050 000 | 61 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Экран СНТ | 52 м² | 6,2 сот. | 1 350 000 | 25 962 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Титан СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 990 000 | 79 800 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Шахтер СТ | 49 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 61 224 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Рассвет СНТ | 49 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 48 980 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Звезда СНТ | 47,9 м² | 8,3 сот. | 1 800 000 | 37 578 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Светлячок СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Мичуринский Труженик СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Титан СНТ | 51 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 50 980 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в Ногинском районе, г.п.им.Воровского, СНТ Горьковское болото -НМ ( по документам это СНТ Рубин, Название историческое - на деле это сухое возвышенное место в очень зелёном, благоустроенном и охраняемом садовом товариществе. Участок (8 Торг.