Горьковское ш., 63 км от МКАД
Васютино д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 75 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 19.10.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 68 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 420 тыс. → дом ≈2,08 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,61 млн / целевая ≈2,35 млн / пессимист. ≈2,08 млн → от пессимистичной прибыль −1,24 млн ₽, маржа −60 %, ROI −37 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — есть; свет — нет; в описании: печь.
До ст. Электрогорск ≈5,3 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №13274
Рейтинг 24/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 950 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 420 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 080 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 733 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Васютино д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Васютино д. | 15 сот. | 999 000 | 66 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | ЭЛЕОН СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кулиги-2 СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Карачаровец СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Чайка-2 СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Алексеево СНТ | 8,5 сот. | 350 000 | 41 176 | в продаже 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Алексеево СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Кулиги-4 СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Алексеево СНТ | 9 сот. | 590 000 | 65 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 512 / 35 605 / 54 167 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 606 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 476 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 345 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 085 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 240 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Ландыш СНТ | 77 м² | 6 сот. | 2 499 000 | 32 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Васютино д. | 67,4 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 31 899 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Васютино д. | 65 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 40 769 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Зеленый дол СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Озерки СНТ | 69,9 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 34 335 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Васютино д. | 70 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 39 286 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Виктория СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 36 875 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Электромашина СНТ | 82 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 19 512 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Наука СНТ | 70,8 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 29 661 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Чайка-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.10.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:21 | снято | 2 500 000 → — |
Описание
Арт. 146371596 Добротный кирпичный двухэтажный дом 75 кв м в старом, обжитом, ухоженном СНТ. В доме 4 комнаты. Участок 6 соток огорожен со всех сторон. Вода - летний водопровод. Туалет на улице. На участке есть кирпичная летняя кухня с печкой,